荆楚网（楚天都市报）记者金计 实习生吴娟

未来，我们居住在哪里？记者萧颢摄

专家直言，武汉市土地供应明显缺乏调控规划，各家开发商可以说是哪里有地就在哪里建房——

几年前，东西湖金银湖、江夏汤逊湖畔、黄陂盘龙城地区房产开发陆续“开花”，江城似乎有意将居住地迁移至郊区。如今，大批旧城改造项目启动，中心城区再度成为商品楼盘“焦点”。这一出一进之间，让不少江城居民感到茫然。

9月5日，武汉市城市总规修编评审会上，华中科技大学建筑与城市规划学院王国恩副教授对此直言：“2000年以前，武汉市房地产开发集中在中心城区外围，2000年以后，热点又转向市中心，武汉市土地供应明显缺乏调控规划，各家开发商可以说是哪里有地就在哪里建房。”

这一现象是如何产生的？背后真如王国恩所言是“土地供应缺乏调控规划”所致吗？未来江城又将如何合理规划居住区的布局？记者就此采访了有关部门和专家。

中心城区地皮再度烫手

土地拍卖似乎是地块开发的分水岭。

自2001年3月，武汉市首次拍卖国有土地使用权以来，大部分供应地块靠拢中心城区，商业繁华地段更成为热得烫手的“金地”。尤其近一两年来，汉阳鹦鹉洲地块、汉口永清片先后被香港“地产大鳄”以数十亿元的天价购得，屡屡刷新“中国地王”记录。

然而，稍偏于市中心的一些地块明显缺乏竞争力。如位于江汉区江达路的地块，曾多次挂牌，却屡次流拍。

中心城区地皮再度烫手的同时，“人口问题”不容忽视。武汉市规划局统计显示，近3年来，武汉市在籍人口年均增幅超过10万人，且主要集中在中心城区。目前，武汉市老城区人口密度已超过北京、杭州等城市，与其它城市的居住郊区化趋势形成反差。

是无奈选择，还是市场需求

早在1996年，武汉市提出建设新区的规划理念，大批楼盘开始落户远离市中心的山旁水畔。好景不长，仅仅过了4年，随着旧城改造的推出，房地产投资热点旋即由郊区转向城区。

究竟是何原因导致这一转变？武汉市房地产开发企业协会秘书长肖汉昌分析，武汉提出建设新城区，考虑的是郊区土地便宜、建设成本低，且环境优美、空气清爽，开发商也都愿意往郊区做房子。但几年下来，因配套设施滞后、交通不方便、文化生活单调等因素，空置率相当高，极大制约了房地产发展。市民中流传着“宁要六渡桥一张床，不要东西湖一间房”的说法。尽管楼价高，但现在人们还是会选择中心城区。“前些年建设新城区，确属规划超前”，武汉市土地储备供应中心一负责人称，房地产本身是个市场，有其自身规律，并不是政府规划引导就必然成功。政府规划在实际操作中会遇到“市场是否认可”等诸多问题。比如东西湖地区居住板块，其本身是由政府规划的，但因市场本身条件不具备，反应却不乐观。

该人士说，最理想的状态应该是，每年土地供应量根据城市发展进行宏观控制，房地产再根据土地供应来发展。但武汉市在2001年才开始土地挂牌交易，此前还有很多土地属协议交易，所以很长一段时间会出现“不好控制”等局面。

旧城改造的博弈之道

武汉市土地储备供应中心介绍，由于外围地区的配套还没有跟上，发展和挖掘中心城区土地市场仍是近几年内的主要工作。但这一地区的土地供应也并非“零散”，尽管每次推出的地块大多分散在各个区的不同地段。

现在旧城改造，武汉市政府下的力气很大，动辄都是几万户的拆迁，之所以“拆散出让”，是考虑到拆迁成本、市场稳定等因素。如永清商务区，如果一下子开发完，拆迁费用大不说，其区域内的房价势必高涨，会引起市场混乱。所以，土地部门以出让小地块的开发方式供应土地，表面上很散，但最终会在一个稳定的基础上“合围”成一个整体。

未来还是向外围发展

据估算，至2020年，武汉市的在籍人口将突破940万人。如果依然集中居住在市中心，由其产生的系列社会问题不言而喻。规划部门给出破解之道———人口分散到城市外围，仍是未来发展的方向。

武汉市城市总体规划中描述：未来外环线以内为“都市发展区”，是武汉城市建设和产业发展的主要地区，其内将居住415万人，而目前的“边缘地区”也将规划形成汉江、沌口、流芳、江夏、阳逻、盘龙城6个外围组团，市中心外迁的564万人口将主要集中在此。

外迁人口如何避免前些年“新城区开发”的重蹈覆辙？按规划部门的设想，在加快市政设施的同时，将集中在市中心的部分产业外迁。如规划面积达106平方公里的江夏组团，将是武汉未来的教育与科技中心，规划居住人口达86万，目前因大学扩招带来的人口压力，有很大一部分会由其分担。