赵良英

自己的房屋出租，不但没有收到租金，房子竟然还被“租客”卖掉，武昌区人民法院近期依法裁判：卖房行为无效。

2004年8月，沈先生的熟人袁某找上门，称其好友需租沈先生的位于武昌巡司街一套20余平方米的房屋。见是熟人，沈二话没说，表示同意。

袁某的朋友入住不到几天，和沈先生混熟。袁得知沈急需现金救急，以代办抵押贷款的名义将承租房屋的证件“晃”到手。

随后，袁以房屋中介人的身份，“租客”冒充房东，“合伙”以3.1万元的价格将房屋卖给叶某，只到“房东”一再拖延办理过户手续时，叶才感觉这个便宜来得有点“悬”。

同样蒙在鼓里的真房东沈先生找叶催讨租金，叶方知受骗，等公安机关抓获袁某时，购房款早已被挥霍一空。

自己的损失无法弥补，而叶某又拒绝搬家，多次交涉无果，沈将袁、叶两人告上法庭，要求确认他们之间的房屋买卖协议无效。叶认为房屋证件已在自己手中，且已签合同，应属善意取得，其权利应受保护。

法院最终未能采纳叶的辩解意见，认定该房屋买卖协议无效，并作出判决，支持原告沈先生的诉讼请求。

湖北诚明律师事务所禇中喜律师：法院判定房屋买卖协议无效是正确的。《合同法》第51条规定：“无处分权人处分他人财产的，事后未经权利人追认或仍未取得处分权的，处分财产的合同无效”。同时该法第132条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或出卖人有权处分”。本案中，叶某在签订房屋买卖协议时，应仔细审查对方的身份证件，知悉其是否属房产证件上登记的房主，如不是，则应审查对方是否有合法的委托手续，否则，即有可能为欺诈，此属一般常识，显然叶某在交易时未尽到必要的注意义务。

叶某认为自己是善意第三人的说法欠缺法律依据，根据民法理论和司法实践，善意取得制度应只适用动产，房屋等不动产不适用善意有偿取得。叶某的损失可以另行向法院对袁某等人提起民事诉讼解决。

在此提醒各位购房者，买房时一定要认真查清房屋的产权情况，看对方是否有处置权，特别是在未办理过户之前，不要轻易付清全款。