赵良英 张纯亮

随着城市改造和房地产价格的暴涨，城市居民在城乡接合部和“城中村”购买宅基地建房或直接向农业户口的村民购买住房的情况日益增多，由此引起的纠纷也成为当前房地产纠纷的热点之一。

2003年底，汉阳区江堤乡某村村民王某，将自己宅基地上的住房连同屋前的猪圈、空地、果树等一并卖给了汉阳区城市居民刘某。虽然王某的房屋建于七十年代，当时没有办理任何建房手续，但王某所属的村委会出具了证明材料，承认王某的房屋属于村民宅基地上所建住房，是合法建筑。刘某看到村委会的证明材料后与王某签订了《房屋买卖合同》，以人民币3万元购买了王某的房屋、猪圈和屋前空地。2005年，江堤乡纳入城市改造范围，王某原先的房屋在拆迁范围内，该房拆迁后房主获得的补偿将会超过三十万元，于是王某向法院提起诉讼，请求法院确认原《房屋买卖合同》为无效合同。本案审理过程中，原告王某代理律师、湖北泓峰律师事务所胡智泉提出，因为原告房屋属于农村村民宅基地上的建房，其土地性质属于农民集体所有，而刘某作为汉阳区的城市居民不属于该集体组织成员，没有资格购买原告的房屋。被告刘某及其律师则提出，原被告买卖房屋的意思表示真实，自己已经支付了相应的价款且房屋已交付使用了一年多，自己购买王某房屋的行为没有违反任何法律法规，法院应该保护合同的效力和公平交易，原告此时起诉是因为房屋拆迁所带来的利益驱使，不应该确认合同无效。胡智泉律师认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。被告刘某作为城市居民购买农民的住宅，变相地购买了农民宅基地的使用权，变更了集体土地的用途，违反了法律的禁止性规定，所以无效。法院最终采纳了原告律师的意见，确认该合同无效。

在此，胡智泉律师特别提醒：已经购买或者准备购买农村村民房屋的城市居民，您的购买行为可能不受法律的保护，不要贪图一时便宜而为自己留下法律上的隐患。在拿不准的时候应该向法律专业人士进行咨询，以免日后更多的麻烦。