在物权法的制订过程中，无论立法者还是普通群众都倾注了极大的热情，展开了激烈的讨论。争议的问题既有立法方向性的，也有具体技术层面的。主要焦点有：
公私财产是否应平等保护？
在草案审议、修改过程中，有人认为，国家和其他民事主体不是平等主体，对他们的财产不能平等保护；也有人认为，物权法是私法，首先应保护私人财产，按照先私人、再集体、后国家的顺序加以保护。实际上，在社会主义市场经济条件下，各种市场主体，都是在统一的市场平台上运作并发生相互关系的，都要遵守统一的市场“游戏规则”。只有地位平等、权利平等，才有公平竞争，才会有良好的市场秩序。经过多次修改后，物权法明确规定“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。其他诸多具体规定，也都体现出对国家的、集体的和私人的合法财产给予平等保护的原则。
谁来代表国家行使国家所有权？
国家所有权必须有一个主体来行使，这个主体到底是人大，还是国务院，抑或是各级政府，也存在不同的意见。此次物权法对此有了明确规定：“国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照规定。”
如何保护国有资产，防止国有资产流失？
在物权法草案审议过程中，很多专家学者指出，目前国有资产流失的现象很严重，草案规定如果过于简单就难以有效遏制这一现象。作为回应，草案从三审稿开始，突出了国有资产的保护。物权法从多方面强化了对公共财产尤其是国有财产的保护。
公共利益该如何界定？
“公共利益”具体含义的界定，与集体或私人财产的征收、征用和补偿密切相关。物权法草案二审稿曾规定，“国家为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收自然人、法人的不动产或者动产。”从那时起，是否应该界定“公共利益”的具体含义，一直是物权法制定过程中面临的重要问题。为了对这一问题作出科学的回答，全国人大及其常委会有关部门举行了专门的立法论证会。论证会上，多数专家认为在不同领域内、不同情形下，公共利益是不同的，情况相当复杂，物权法难以对公共利益作出统一的具体规定，况且物权法属于民事法律，而征收、征用属于公权力的行使，不宜在物权法中对各种公共利益作出统一规定。
征收补偿标准如何更加细化？
物权法草案原来规定，“国家为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收自然人、法人的不动产或者动产，但应当给予补偿。”草案三审稿增加了一些条款，细化了相关规定：“拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。”草案全文公布征求意见时，有人提出，草案中的“合理补偿”没有确切的标准，在征收、征用的实践中，往往损害权利人的合法权益，建议进一步细化有关规定。随后，草案根据各方意见，就这一问题进行了反复修改。目前，物权法规定：“征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并足额安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”这一规定与最初的条文相比，更加细化、更有利于保护被征收者的合法权益。
能否放开土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押？
在草案审议过程中，对土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押能否放开，一直存在不同意见。有的赞成草案的规定，有的认为应当放开土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押，以缓解农民融通资金的困难。立法者和有关专家学者反复研究，最终达成共识：现在放开土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押条件尚不成熟。为了维护现行法律和现阶段国家有关农村土地政策，并为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地，物权法规定：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转”，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”
业主对物业服务机构到底享有哪些权利？
随着物业纠纷案件的增多，业主的权利也受到了极大关注。现实生活中，人们对业主的权利一直没有清晰的认识。此次物权法给了我们清晰的答案：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理。对建设单位（开发商）聘请的物业服务机构或者其他管理人，业主依法有权更换。草案还规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主共同决定选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人，改建、重建建筑物及其附属设施等事项。
住宅建设用地使用权期满后怎么办？
70年后住宅建设用地使用权期满，我们的房子怎么办？在公开征求意见时，不少人提出，住宅用地使用权最长出让期限为70年的规定过短，不利于保护私人财产，建议延长出让期限；关于续期是否交纳土地出让金，有人提出，应当通过召开听证会等形式合理确定。五审时，许多常委会组成人员对“自动续期”的规定普遍表示赞成。但一些常委会委员同时提出，在住宅建设用地续期是否需要支付土地使用费的问题上，应该慎之又慎，深入研究。物权法明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”（作者单位：武汉大学法学院）
[焦点透视]物权法：公私财产平等保护
乔新生
物权法旨在通过保障私权，规范公权，为交易行为制定基本规则，解决现实生活中所有制改革的法律缺位：为提高财产交易效率，平衡当事人之间的权利义务，提供明确的法律保障——
物权法作为民商法体系中的基础性法律，不仅担负着确认所有权的功能，而且担负着确认改革成果的艰巨任务
西方国家的物权法是建立在私有化基础之上的。财产归个人所有是整个国家体制的经济基础，也是一切经济活动的前提条件。所以，西方国家的物权法将重点放在财产的使用上面，通过提高财产的使用效率，不断增加国民的福利。
我国物权法仔细区分国家财产、集体财产和个人财产，并且有针对性地制定保护规则。换句话说，在我国现有的所有制结构下，财产的平等保护不是基本的立法假定条件，而是立法追求的目标。如果不仔细区分国家财产、集体财产和个人财产，将需要改革的所有制形态通过物权法的形式固定下来，那么不但无助于推进改革，反而会激化矛盾，产生严重的社会问题。这也就是为什么在物权法讨论过程中，部分学者提出对国家财产优先保护的原因所在。
因此，物权法的颁布旨在改变这种状况，通过对所有权确认，为交易行为制定基本规则，解决现实生活中所有制改革法律缺位的问题。
物权法恪守宪法规定，对改革中存在的所有制问题进行仔细甄别，制定了具体的行为规范
作为社会转型国家的重要财产法律制度，我国物权法对改革中存在的所有制问题进行仔细甄别，制定了具体的行为规范。
物权法在秉承土地使用权与土地所有权相对分离的基本原则基础上，将土地使用权与房屋所有权之间的关系进一步明晰化，确定了70年后房屋所有权的归属问题。按照我国物权法的规定，土地使用权70年后自动续期，房屋所有权人仍然享有对房屋的所有权。这是稳定财产关系，保护公民基本财产权利的重要法律规定。从操作实践来看，土地使用权自动续期虽然没有明确土地使用费数额、缴纳方式等问题，但这项规定毕竟解决了多年来悬而未决的问题，使宪法和法律关于房屋所有权与土地使用权之间的关系变得清晰起来。
国有企业是公有制实现的具体形式，是中国经济体制改革的重要内容。国有企业改革包括两个层面———国有企业管理的体制层面和国有企业经营的制度层面。物权法在国有企业管理体制改革基础之上，对国有企业经营制度特别是财产制度作出了明确规定，“法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不得取得所有权”，“国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏”，“违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任”。为了更好地保护国有财产，物权法明确规定，国有资产管理监督机构及其工作人员“滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任”。
物权法从动态的角度丰富和完善了法律规范的基本要素
细节是法律规范的生命，完美的法律体系体现在具体的法律规范之中。
我国物权法能否真正发挥作用，关键就是要看在财产的使用方面，物权法是否提供了通达的法律途径。物权法从动态的角度丰富和完善了法律规范的基本要素，不但规定了法律规范的基本假定、具体的权利义务，而且还规定了具体的制裁措施。譬如在以往的所有权制度中，仅仅规定拾金不昧，如果在失主与拾得人之间发生法律纠纷，司法机关该如何处理，法律并没有具体规定。按照物权法的规定，今后再发生此类特殊民事关系，当事人之间有约定，按照双方的约定处理；当事人之间没有约定或者约定不明确的，拾得人具有报酬请求权。这种充满人性化的制度设计，使得物权法脱离了口号式的政治表达方式，将现实生活中的法律纠纷，解析得一清二楚。
物权法为提高财产交易效率，平衡当事人之间的权利义务，提供了明确的法律保障
我国物权法不仅仅满足于对现存生产关系的确认，而是直接针对改革中出现的问题，制定具体的行为规范，为提高财产交易效率，平衡当事人之间的权利义务，提供明确的法律保障。譬如，在集体土地的征收征用过程中，出现了大量的侵占农民土地，损害农民切身利益的地方性法规和政府规章。我国物权法没有满足于对现存法律规范的确认，而是在坚持土地集体所有的基础之上，确认了集体组织成员的优先权、集体决策权，防止国家机关工作人员损害农民的土地权利，禁止少数自治组织负责人擅自出让农民的土地。我国物权法规定耕地、草地、林地的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地”。“征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并足额安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”这些规定体现了集体所有制的基本特征，有效地保护了农民的切身利益。（作者系中南财经政法大学教授)
[理论探讨]创新农地公有产权
徐汉明
土地物权是《物权法》立法的重中之重。《物权法（草案）》专家起草小组负责人江平认为，农村集体所有土地、农村承包经营地和宅基地，在立法上还存在着不小问题和困惑，需要在实践中认真地加以探索。本文就如何提高农村承包经营地的经营效率进行了探讨——
一
现代土地产权制度的的功能，本质在于“规范、确认、调整、保障一定的土地资源配套经济关系，体现其效率、效益与社会公平”，土地产权制度规范所确认、调整、保障一定的土地资源配置经济关系，及其效率与效益。
作为社会主义市场经济条件下的土地产权制度功能应当具有现代性、开放性、发展性等特点，其功能表现在：
一、明晰产权的功能。即首要的是对土地及土地产品的归属权（所有权）、控制权（持有产权）、利用权有序分离，明晰其归属、控制与利用的性质、范围与秩序，使土地及土地产品资源的配置效率与效益最大化。
二、激励约束的功能。即根据现代市场经济的需要，在坚持土地国有、农民集体所有前提下，按照公平与效率结合原则，对农民赋予土地控制权，即土地持有产权（根据社会主义性质的决定论不宜赋予其所有权），亦近似于现代企业家的“股票期权”或“年薪分红产权”、国有企业的“法人财产权”，以建立起激励约束机制。
三、有序交易的功能。以促进便捷交易、降低成本、减少风险、优化土地资源配置，提高土地资源利用效率与效益。
二
按照上述三条标准评价，我国现行农地产权制度安排的缺陷主要表现在：
1、土地公有产权实现形式凝固单一，农地资源配置效率不足；
2、土地产权主体虚置，法律尚未禀赋农民（农户）控制持有层面的土地产权，导致土地控制或利用中的“搭便车”现象滋生，掠夺性经营行为盛行，土地肥力呈贫瘠化、荒漠化趋势，土地征用过程中的腐败持续易发高发；
3、市场主体缺位，农民（农户）不能作为对土地控制利用权层面的独立产权主体，在土地划拨、征用等场合，不能平等地同土地主管机关、用地单位尤其是投资商、开发商就土地产权交易中发现或制定价格、利益补偿、土地价值潜在收益的现实分配等进行谈判、缔约、履约，或诉诸法律对其相关土地产权权益予以强制性保护；
4、土地产权保障制度不配套，农民的土地资本产权（土地肥力级差）、植物（生物）性产权、新型物质性产品（房屋、工作物、地上堆放物）产权、土地发展权“四类产权”权益在被征用等若干场合难以实现等价合理补偿，相关产权权益严重损失。
三
当前，探索建立农民土地持有产权制度，首先在坚持中国土地社会主义公有制性质问题上，我们必须以继承和发展着的马克思主义土地股份产权理论为指导，破除把所有制实现形式视为社会主义制度属性的误区，确立公有制、公有产权（包括农村土地公有产权）实现形式多样化的观念，大胆进行以“不求所有，但求持有，重在利用，讲求效率，追求绩效”为目标的农民土地持有产权理论创新、体制创新与机制创新。
其次，完善公有产权的结构体系，明确农民土地持有产权的法律地位，用“农民土地持有产权”替代“土地承包经营权”，以此作为农村土地公有产权新的实现形式之一，并从法律制度层面予以确认、规范与调整。
其三，建立农民土地持有产权制度体系。所谓农民土地持有产权，是指农民在一定年限内对集体所有土地依法承受、持有利用、收益分配、有序流转的结构性关系权利。它是在农民集体土地终极保有的基础上，对集体土地在一定年限内动态利用的实现形式，其实质是公有土地产权新的实现形式的一种制度创新。其特征：1、取得的法定性与继受性。农民土地持有产权的取得，以其社区成员权为前提，以法定构成要件为产权规范，经国家层级土地主管机关登记确权为生效要件，由确权登记机关给农民颁发土地持有产权证明文件。2、权能体系的结构性。农民土地持有产权从社区农民集体土地所有权分离出来后，形成四项基本权能：依法承受、持有利用权能，收益分配权能，有序流转权能，内部自治权能。3、行使主体的确定性。明确其行使主体是市场经济条件下的理性经济人--社区农民（农户），从而为改造传统小生产的家庭经营模式与经营制度，嫁接、移植与创建“产权清晰、权责明确、家庭功能与企业功能分离、管理科学”的现代农业企业制度提供科学的产权制度通道。4、权利的限定与排他的统一性。其限定性表现在，它是在农民集体土地所有权之上创设的一种相对独立具有物权效力的权利。其排他独占性在于，持有主体在法定存续期间具有依法定规则对包括所有者主体在内的一切团体或个人的排他独占性。（作者系省检察院副检察长、经济学博士）
[专家访谈]定分止争物尽其用
——访武汉大学法学院副教授刘应民
湖北日报记者蔡朝阳
物权法不仅是确认和保护所有制关系的法律，而且也是规范市场经济的基本法律规则。物权法的出台具有哪些重要意义？17日，记者采访了曾参与物权法地方学者研讨的武汉大学法学院教授刘应民，他认为《物权法》平等保护国家、集体和私人的物权，进一步明确了物的归属，做到了“定分止争”。
作为调整有形财产关系的基本法律，物权法要解决三个问题：一是物是谁的；二是权利人对物享有什么权利，其他人负有什么义务；三是怎样保护物权，侵害物权的人要承担什么法律责任。以前一些涉及物权的问题或多或少均存在着界定不清的弊端，不少事项处于无法可依的境地。但这次物权法草案对各种问题的规定都比较清楚，有利于充分保护权利人的权利，避免和消除利益冲突。
物权法对国家、集体和私人物权的范围作了界定，并规定了平等保护的原则，同时对各种侵害物权的行为规定了法律责任。另外，草案对被征地人权益、小区业主的权利以及相邻不动产权利人的权利等都进一步作了较为具体、细致的规定。这样可以有效地保证不同物权主体的权利得到切实的尊重和保护。
作为调整财产归属和财产利用关系的基本法，物权法很多规定都直接关系到人们的财产状况。物权法对国家、集体和私人的物权予以平等保护，承认私人的合法财产，建构了比较完备的用益物权体系，同时在担保手段方面有了新突破（如增加了应收账款的质押），这将有利于调动人们创造财富和积累财富的热情，也可以有效刺激投资与财产的流转，提高整个社会的生产力。
土地物权是整个物权立法的重中之重，物权法主要确立了四种土地用益物权，其中最根本的是土地承包经营权和建设用地使用权。立法者从农村实际出发，采取了比较稳妥的作法，决定暂时不放开土地承包经营权和宅基地使用权的转让和抵押，刘应民认为这有利于当前农村整个土地关系保持稳定。
权威评论
“物权法体现民法的最基本精神就是平等保护的方针，民众的合法私人财产可以受到法律保护，而对国有资产保护的力度也在加大，但人们不应期待一部物权法解决国有资产保护所有的问题。”
——《物权法（草案）》专家起草小组负责人、中国政法大学教授、民商法权威江平
“中国的改革开放和建设社会主义市场经济体制，就是要把以前束缚生产力发展的那些不合理因素去掉。物权法就是通过明确权利的归属，确认和保障各种类型的权利，为市场交易关系提供基本的法律前提。”
——中国人民大学教授王轶
“《物权法》的基本亮点，第一是平等保护国家私人的财产权，这个意义很深远。第二，民营企业现在踏实了，如果不保护私有财产，民营企业就有后顾之忧，现在法律保护了私有财产，就是保护了人民群众创业的积极性，保护了私有财产，国有财产、集体财产才能得到更好的保护，这是历史经验的总结。”
——原全国工商联副主席、政协委员保育钧
“坚持社会主义基本经济制度与对不同物权主体给予平等保护是有机统一的。没有前者，就会背离我国经济制度的性质；没有后者，就违背了市场经济原则，反过来损害社会主义基本经济制度。”
——中国社会科学院法学所研究员孙宪忠
“物权法是对我国改革开放以来诸多既有制度的确认，有利于让人们尽享改革发展的成果，进一步激发人们创造财富的积极性。”
——全国人大代表、中国政法大学校长徐显明
