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地价下降14%房价却上涨 三镇房价脱离地价在爬高?
(2007-04-01 07:25:59) 荆楚网-楚天金报

记者黄振琳 朱安璋

编者按:

地价与楼价一直是“同进同退”,但去年的数据却显示:地价降了,却难遏房价上升的势头。

即日起,楚天金报推出系列报道,关注其中的奥妙—-

“地价走高带动房价上涨”、“地价是房价的最重要影响因素之一”,这样的说法一直受人认同。但细心的人们发现,去年武汉“招拍挂”的土地楼面地价比2005年下降14%,但房价仍呈上涨趋势。

记者从武汉市土地储备中心获悉,受宏观调控政策的影响,去年全市成交土地总面积为148公顷,比2005年减少了78公顷,下降了34.5%;出让土地的总体楼面地价1715元/平方米,比2005年下降14.2%。而武房指数显示,去年武汉商品住房每平方米均价为3622.2元,较2005年上涨8.26%。

而有数据显示,前两年,地价与房价是同步上涨的。

为何去年地价下降了,房价仍继续上涨?

戴德梁行研究部彭博经理介绍,虽然去年总体楼面地价下降了,但不是每宗土地出让价格都下降了,而是区域分化明显。譬如积玉桥、武重、江汉路等地块的拍卖中,楼面地价屡屡创出新高。而平均楼面地价统计涵盖了远郊在内的全市土地成交情况,土地均价有所下降,并不能反映出当年的房价变化趋势。

中国指数研究院华中分院首席分析师李国政介绍,其实,楼面地价和房价波动不一致是正常的。由于房地产开发周期的影响,2006年的房价涨跌情况并不能直接反映出当年的土地成交状况,当年的地价有滞后性影响。

去年土地供应面积减小,竞争激烈,使得拿地成本加大,尤其在中心城区,拍卖价格普遍超出市场预期,从心理角度和后续供应看,都有可能会形成看涨预期。

而去年虽然房价仍维持上涨趋势,但增幅比2005年已经回落17%,主要是宏观调控的影响,加上股市分流了投资者。

根据分析,去年市场在售的商品房土地多是2005年之前出让的,从市场上的销售价格与当初地块价格分析,土地成本占房价成本的比例多在30%-45%之间,以沙湖的某项目为例,当年地块楼面价格在2800元/平方米左右,目前在售项目均价接近7000元/平方米,这一比例达到40%。

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