随着旅游业的兴起

很多业主在自己的住宅小区内开起了民宿

以期望获得额外的经济收益

但在住宅区里经营民宿

却有可能会影响本小区居民的正常生活

将民宿开在小区内的行为，是否合法呢？

来看西陵法院这则案例

基本案情

张某购买了宜昌城区一临江小区，因常年在外工作生活，该房用于投资。张某将房屋装修成“民宿”，并将房屋照片、价格、地址等信息挂在网上销售，供外地来宜旅客暂住一两天。自民宿开办之后，因位置、价格优惠，常年有旅客入住。

刘某、王某、李某是张某房屋同层的左右邻居，他们认为张某的民宿扰民（例如半夜拖着行李入住，或很早外出赶火车、飞机），多次投诉社区、报警未果，于是诉至西陵法院，要求法院制止其民宿经营行为。

庭审中，刘某、王某、李某等人提交了小区该栋楼的业主意见表、物业情况说明、照片等，证明该栋楼20户业主均不同意被告张某将房屋开办“民宿”。

张某辩称：

房屋是其私有财产，如何居住、出租给谁是其个人权利，他人无权干涉。开办“民宿”，办理了工商营业执照，民宿经营证照齐全，并不违法。张某不同意关门停业，要求法院驳回刘某等人的诉求。

法院审理

张某将住宅改为“民宿”出租，不同于整体出租，房屋由固定一个租户变为宾馆式商业经营（人员具有流动性、不特定性），该行为属于将住宅用房变为商业用房。这种“住改商”行为，给小区门禁安防、电梯维保增加额外负荷，实质上是让其他业主平摊被告的经营成本，对其他业主显然不公平。此外，“民宿”租客带来的生活噪音，必然比单一租客更多，更影响相邻业主的起居生活。即便被告的经营行为已向相关部门报备，但其“住改商”行为未取得相关业主的一致同意，故原告刘某等人作为利害关系业主有权要求其停止经营性用房行为。

法院最终判令张某停止将案涉房屋开办民宿的经营性用房行为。二审维持原判。

法官提醒

随着经济生活的发展，常有业主将居民住宅改造成商业经营场所，如“工作室”、“民宿”、“私房菜馆”、“瑜伽健身”等，用于自营或出租给他人，这些都属于“住改商”。

因为房屋在建造并报经审批时的用途不得随意改变，擅自将住宅房屋从事经营行为，可能造成来往小区外来人员杂乱，增加小区不安全因素，干扰业主正常生活，造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张问题。如果业主需要将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规以及管理规约，并且征得有利害关系的业主的一致同意，两者缺一不可。考虑购房投资的业主，需要谨慎对待。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百七十九条

业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十条

业主将住宅改变为经营性用房，未依据《民法典》第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

来源丨湖北日报客户端宜昌法治频道

编辑丨庹云峰

二审丨刘路

终审丨胡俊奎

记得星标点点在看  让声音传得更远