业主不满服务物业连声叫屈 物业和业主矛盾重重

囿于资金，小区监控设备更换困难

　　楚天时报讯 代收水电费、清洁小区卫生、维护小区公共设施、美化小区环境，一直以来，物业公司都扮演着“小区保姆”的角色。随着城市的发展，市民生活和物业的关系越发紧密，就像鱼儿离不开水。然而，因物业服务不到位，导致业主投诉层出不穷，罢免业委会的事件也时常上演，俨然成了“冤家”。

　　3月1日，就曾发生天域名流小区业主因拒交高价停车费，车辆被拦小区外，业主到了家门口却进不了门，此事引发市民热议。

　　延伸阅读：

　　车辆被拦小区外业主到家回不去

　　近日，记者走访了黄石市多个小区和物业公司发现，半数以上物业公司都处于亏本经营状态，很多物业公司只得通过各种途径降低成本，以期缓解经营压力，这直接导致物业服务质量下降。物业公司和业主的矛盾要如何化解，又如何做到鱼水情深呢？

　　■现状

　　低标准收费和服务成普遍现象

　　据悉，黄石市物业行业管理始于1998年，特别是近5年，黄石市房地产综合开发面积每年都在100万平方米左右，每年新增物业管理面积达60至80万平方米。初步统计，由物业服务企业管理的物业项目面积累计已近1000万平方米，占黄石住宅房屋总量的43.6%。除了普通住宅楼和新增商品住宅，医院、公园、写字楼等也渐渐被纳入到物业管理范围内。

　　截至目前，黄石市共有物业管理企业187家，其中城区136家，大冶29家，阳新22家，从业人员5000余人，企业规模仅次于武汉、襄阳和宜昌，位居全省第四位。

　　黄石市房地产管理局物业办主任邬勇刚介绍，物业公司“井喷式”发展，各种问题也不断涌现。老城区原先的住宅楼普遍没有实施专业的物业管理，住宅物业之外的物业实施物业管理的面还不广，物业管理的种类和内容单一，存在严重局限，不能满足业主个性化需求。另外，物业服务企业经营状况不佳，市场化程度不高，物业收费是物业服务企业的主要收入来源，但收缴率并不高，平均缴费率约为80%，最差的仅有53%，导致收入不能保证物业公司正常收支平衡，影响物业服务质量，形成恶性循环。而且，普通住宅物业服务收费实行政府指导价，其标准没有随着市场发展相应调整，低标准收费、低标准服务在物业服务行业普遍存在，仅在去年，物业办就接到40多起针对物业公司的投诉。

　　■业主

　　物业公司办事拖沓像“大爷”

　　家住花湖某小区的王女士说，每个月要交40多元物业费，但是物业公司的服务是金玉其外败絮其中，道路虽然打扫得很干净，但是楼道内经常垃圾成堆，基本上一个星期才清扫一次。而且，楼道内的灯坏了，找物业公司维修，没有半个月解决不了事情，像“大爷”一样，好几次都是居民自己花钱换上的。服务这么差，真不想交物业费。

　　团城山某小区的宋先生对物业也是意见颇多，他气呼呼地说，一些小区外的车辆在小区内乱停放，也没人管理，前不久，自己的车就被困在了小区里，半个多钟头才突围。还有一次，因为外出做生意，忘向物业交水电费，回家后，发现家中断水停电了。“物业公司应该认真为业主服务，如果业主忘记了，可以电话通知一声吧。”

　　家住西塞山区颐阳·金谷名都的方女士表示，自己每个月都会按时缴纳物业费。毕竟物业公司是为业主服务的，物业公司与业主不能成对立关系，发生什么事情都应该通过协商来解决。

　　■物业公司

　　资金困难导致服务质量难提高

　　“黄石物业公司85%以上都亏本，经营好的公司大多也是由开发商给予补贴。”黄石颐和物业管理有限公司相关负责人张向东坦言，很多物业公司的生存面临巨大困难，原因是物业公司收入来源全靠业主，而物业费的增长幅度滞后于物价、运营成本的增长，许多小区的物业费还停留在若干年前的水平。

　　目前，该公司为陈家湾附近颐阳苑小区、西塞山区的颐阳·金谷名都两个小区提供服务。其中，颐阳苑由于规划原因，由5家物业公司零散管理，颐和公司平均每户每月只能收到15元的物业费。而金谷名都小区共700户居民的物业标准是每月0.5元/平方米，估算下来，物业公司每个月应从该小区进账35000元左右。但实际情况是，该小区物业费收取率不到75%，公司每月实际入账仅26000元左右。

　　张向东算了一笔账，按小区目前的服务人员配置，5名保洁员工资每月需4000元，9名保安工资总共9000元，6名管理岗位工资近8000元，综合看，人力成本花费就需要约21000元。加上公共路灯等设施的电费、化粪池的清理、员工的加班工资等额外开销，很容易超出预期。有的业主遇到房屋漏雨等问题，便以此为由拒交物业费，这无形中又加剧了公司的经营困难。张向东透露，现在只能通过签新小区，压缩成本来寻找出路。

　　位于八卦嘴的金山花园有13单元共200户，小区物业黄石相伴物业管理有限公司总经理熊子明最近在为更换电子眼的事情发愁。“因旧的电子眼比较简陋，不能录像，对盗贼难以起到震慑作用，业主经常丢东西。”熊子明说，小区的门禁系统、栏杆、雨棚等公共设施也需要更换。

　　熊子明向记者展示了此前与黄石一工程公司的协议，总共13个单元和小区大门的电子卡门禁系统，加上符合公安部门要求的监控系统，共需要10万余元费用。他说，根据2007年物价局定价，金山花园物业费为每月0.35元/平方米，满打满算一个月物业费收7000元，基本只能做到收支平衡。物业公司没有义务、没有能力自己出这笔钱，如果硬件不能提升，服务质量也难以提高。

　　■房管局

　　物业公司和业主

　　应相互理解

　　物业公司怎样才能真正和业主做到鱼水情深？邬勇刚表示，首先要稳步推进市场公平竞争平台，积极推进物业管理招投标监督活动，2010年，黄石市已出台物业管理招投标管理规定，并组建物业管理专家库，已有10多家开发建设单位通过前期物业管理招标选聘物业服务；其次，建立物业服务企业信用考评体系，制定不良行为扣分制度，促进物业服务质量和水平提升；第三，理顺物业服务收费定价机制，适时调整物业服务价格，在物业服务招投标制度成熟的前提下，考虑物业服务以招投标价格为准，同时可以引进第三方价格评估机制合理制定物业服务价格。

　　针对物业公司经营困难这一情况，邬勇刚说，按照国家政策规定，物业公司的利润率应该为7%。在武汉这样的大城市，电梯房物业费平均为1.5元/平方米以上，非电梯房也在1元/平方米左右，而在黄石，电梯房物业费为0.9—1.1元/平方米，非电梯房物业费为0.1—0.5元/平方米，仅靠物业费，很多物业公司生存会很艰难。目前，可以借鉴一些物业公司通过收取停车费、广告投放费、门面出租等形式弥补资金空缺。“物业公司不能总是叫苦，经营压力不能成为服务质量下降的原因。应该主动加强服务质量，还要公开物业公司的收支情况，使业主能清楚地看到物业费的使用情况。”邬勇刚说，在此情况下，相信业主也能体谅物业公司的难处，真正做到相互理解，和谐相处。

　　物业和业主的关系好比“婆媳”，既密不可分，又风云际会。业主与物业公司该如何和谐相处？如果您有好的意见或建议，可以致电13972780611（刘记者）13972780521（周记者）。

　　见习记者刘思缘周世龙 文/图