武广线之长沙站：天量供应的野蛮生长

深圳卓越地产在市府板块的楼盘蔚蓝海岸，以精细的园林赢得不少口碑。

长沙站

　　长沙，这一广州与武汉中间的省会城市，随着武广高铁的开通，无疑将最为受益，而这一利好，已经在长沙的楼市中逐步体现，一个全新的楼市板块“武广新城”已经成为全城炙手可热的焦点。
　　在我早期的记忆里，长沙的湘江、橘子洲头、岳麓山爱晚亭只是存在于毛主席诗词中的文化符号。但是此次长沙之行之后，他们在我心中已经成为了长沙这个“超级大盘”中的景观和配套。
　　长沙人正在享受着低楼价所带来的“幸福”，但是与之对应的是不少外来发展商的“郁闷”和挣扎。或许，高铁为长沙带来新的经济发展和城市发展机遇，而这也将成为长沙楼市变局新的起点。
　　300万人口，楼市“食量”超广州
　　如 果 说 广 州 是 个“ 大 工地”，长沙可以说是一个正在开发中的“超级大盘”。打开一张本地发布的《长沙楼市图》，发现地图上密密麻麻都布满了楼盘，在这个占地1.18万平方千米的大地盘分成了10多个大型的地产板块，每个板块都有数十个楼盘在售。
　　在长沙市巡城的短短几天里，记者所到之处都可以发现不少楼盘在建或者在售。据当地媒体资深人士介绍，目前长沙在售的楼盘就已经超过200个，还有不少正在动工建设中，这些楼盘动不动就是数百亩，甚至上千亩。面积远大于长沙的广州市，目前活跃楼盘只在100个左右，并且不少还是袖珍楼盘。另外，长沙城区人口才不到300万人，广州已经超过1000万。虽然长沙人口不到广州的三分之一，但是长沙的房地产销售面积近几年都超过广州，今年1至10月份长沙销售面积已经超过1000万平方米。
　　这一切不禁让记者惊叹，长沙楼市正在“野蛮生长”，而广州房地产已经过了这个粗放型的阶段，进入了“修炼提升”期。
　　如果把长沙地图逆时针转90度，可以发现，长沙的布局其实与广州有些类似。以湘江为界，位于河西的岳麓区近似于广州的“河南”海珠区，以前偏远的岳麓区由于长沙市政府的搬迁，已经发展成一个新兴的区域。在湘江的东面，是长沙的老城区。而武广高铁长沙站所在的雨花区类似广州当年的天河区，目前随着武广高铁的建设的推进以及长沙地铁2号线的动工，一个全新的板块武广新城正在逐步成为全市的新焦点。围绕长沙市中心还有不少郊区大盘，汇聚着全国各地的外来品牌发展商。
　　无论是穿越外环路，还是在旧城区、湘江边，都随处可见有楼盘在售或者施工吊塔，不少路口的大型广告牌也被房产广告所占据，在昏黄的夕阳下，长沙就像一个正在忙碌施工的“超级大盘”。
　　人手两三套房，刚需不明显
　　“相比深圳、广州，长沙人可幸福多了”，在长沙黄兴路步行街旁边的一个酒吧里，在一家广州开发商营销部工作的长沙妹子周晓薇说道。
　　说长沙人幸福可不是信口开河，今年6月，长沙再次获得由中国排行榜网等机构颁发的“中国十大最有幸福感城市”称号，并且排位从去年的第十名升至第9位。在晓薇看来，长沙人拥有幸福感，除了长沙人喜欢娱乐消费之外，最大的生活开销之一房子的价格“便宜”也是重要的原因之一。
　　“长沙本地人很多手上都有2至3套房子。”周晓薇说，首先很多人夫妻双方单位都有分房，因此结婚的刚性需求明显小于广州深圳等外来人口为主的城市。而即使没有单位的本地人，由于政府的拆迁，也往往得到一笔不小的拆迁补偿，可以买到不错的房子，因此当地的拆迁户有“拆迁富”之称。
　　在不少外来发展商的营销人士看来，长沙是一个娱乐城市，因此长沙人本身也喜欢把钱花在吃喝、衣着和娱乐上面。长沙人不像其他广州、深圳等地的人喜欢买房、炒房，很多人手上有几套房子，往往是因为有需求，单位分的房子比较远，在离单位较近的地方再买一套，小孩读书方便，再买一套。
　　“广东人手上有10块钱，最多敢花个5块钱，另外5块钱想着怎么钱生钱，”从广州到长沙开发商业房地产的长沙广州服饰城副总经理朱文军伸出十指比划着，“长沙人不一样，多数人是有10块钱要花9块5，年轻人甚至有10块钱想花11块，另外一块钱是借钱花。”
　　从另外一个不标准的房价收入比可以说明这样一个问题。在今年7月发布的一份《中国城市房价排行榜》显示，长沙一手楼市均价仅为3951元，位于43位，甚至低于南昌、贵阳、兰州等内地城市。但是在今年上半年，长沙G D P总量排名居全国省会城市第9位。不少业内人士也都纷纷表示，长沙的楼价与经济表现明显不匹配。
　　而用周晓薇的话来说，虽然长沙的房价也在涨，但是涨幅远比其他城市低，“长沙工薪阶层中等收入大概一个月可以买一平方米的房子，但是广州和深圳，中等收入工薪阶层大概需要两个月以上才能买一平方米的房子”。
　　“无偿赞助长沙人改善居住条件”
　　在目前，开发商和消费者的利益往往并不一致。长沙也是如此，消费者的“幸福”对于开发商来讲却是一种“痛苦”。
　　“现在还有一些外来发展商在亏损”，来自广州的开发商营销人员吴先生开玩笑说，“用我们老总的话说，我们公司每年都‘无偿’赞助几千万元给长沙人民改善居住条件”。
　　长沙楼市的“价格洼地”，吸引了不少外来发展商进驻长沙开发房地产。自2003年起，外来发展商开始大举进军长沙房地产。据了解，目前长沙市共有房企1400多家，其中长沙以长房、华盛、鑫远、创远为代表的本土房企，占了一半以上。
　　“现在长沙房地产是群雄争霸”，该营销人士表示，外来的发展商中多数以在国内有一定知名度的品牌发展商为主。据介绍，外来房企中，形成了三股主要的力量，首先是来自广州、深圳以及包括香港在内的粤派地产，其中包括在长沙首个推出精装修房的广州上市国企珠江实业，还有保利、恒大、碧桂园、利海等企业。深圳也不落后，深圳万科、华润、卓越、佳兆业都在长沙有项目推出，香港四大家族中则有和黄、恒基、新世界，此外坊间传闻富力地产也已经在长沙物色地块。第二大群体是浙江房企，绿城、国都、南都、中天集团等20多家浙江房企都进驻长沙。第三大群体是北京房企，包括中国水电、融科置地、北京新兴等房产公司。
　　“除了早期能够以比较低的价格从政府或者发展商手中拿地的开发商能够活得比较滋润之外，其他不少发展商是微利甚至是亏损”。据业内人士介绍，由于长沙土地供应量非常庞大，直接导致了供应量的大增，甚至可以说是“天量的供应量”。
　　据业内资深人士介绍，早期由于政府为了解决资金难题，采取了“修路给地”的方式，不少搞基建的开发商从政府手上拿了大量的土地。因此目前在整个长沙的土地交易中，直接由政府控制的不到2成，大量的二手土地在市场上流通，土地市场非常不透明。
　　在长沙东部一楼盘，其开发商告诉记者，“我们的地通过政府招拍挂拿的，200多万一亩，旁边的开发商才几十万一亩，今年市场好，我们能卖到一平方米4000元才能保本，去年卖3000多元都是亏损”。
　　在2007年7月拍出的有“中国地王”之称的北辰实业92亿地王，虽然在去年年底高调宣布动工，但是至今仍未有产品推出。业内人士透露，北辰地块附近的楼盘楼面地价成本才几百元，而北辰地王的楼面地价达到2421元/平方米，经营难度明显加大。
　　而在整体供应量方面，业内人士透露，长沙近几年每年推出的新货不会少于1200万平方米，而近几年的一手成交量都在800万平方米左右，虽然今年1至10月份的成交突破1000万平方米，但是由于长期以来的存货积压，长沙的这种供大于求的局面，将会持续多年。
　　城市档案
　　3000年历史“楚汉名城”
　　长沙为湖南省省会，是一座具有3000年历史的“楚汉名城”，位于湖南省东部，湘江下游 长 浏 盆 地 西 缘 ，总 面 积11819.5平方千米(即1.18万平方千米)，其中长沙市区面积969平方千米；长沙市总人口646.5万人，其中长沙市区人口289.3万（2009年）。
　　2008年，长沙市G D P、工业总产值和地方财政收入实现“三个三的突破”，即G D P突破3000亿元，达3007亿元，增长15%；工业总产值突破3000亿元，为3100亿元，总量跃居全国省会城市第10位，三大产业结构由3、2、1首次成功改写为2、3、1的排列；地方财政收入突破300亿元，达到342亿元，增长30.3%。
　　长沙市辖长沙市区(由芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区5个城区组成)及长沙县、望城县、宁乡县、浏阳市，共五区三县一市。长沙房地产开发以长沙市区为主，但是随着城市化的进程以及长株潭一体化进程的推进，各个区域都有房地产开发项目，总体分布相对分散，各个区域中楼盘档次参差，满足不同层次的需求，并没有形成明显的豪宅区或者定位清晰的板块效应。(本文来源：南方网)