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牛刀:房地产本质是少数人对多数人财富绝杀

发布时间: 2012-08-27 16:45   来源: 中国证券网   进入电子报

    一线城市房价下跌趋势基本确立,很多网友关心二三线城市,笔者经过仔细梳理,从趋势上看,二三线城市房价下跌趋势已经确立,开发商都hold不住了。

    这次房价调整表现最好的是海南人,很多楼盘价格已经被腰斩,很多人在高位被套牢。但是,海南人已经见多不怪。市面上找不到关于海南人“维权”的新闻。

    表现最差的是上海人。才跌30%,就去“维权”,去砸售楼处,这是很可笑的,让人大跌眼镜。其实房价下跌远不是结束,而是刚刚开始,以后就不要干这种蠢事了,没有用的。2008年,深圳人杭州人也砸过售楼处,砸出名堂没有?没有。但是,这一轮房价才跌30%就hold不住了?以后的日子,还有狂跌的时候。你难道还要扔一块石头去打天?

    现在的世界银行副行长林毅夫回忆说,当年日本房地产泡沫的时候,他的一个堂弟在台湾看见日本人买楼发财了,也决定去日本买楼,而且,不管林毅夫怎么劝阻,执意要去,结果花5亿日元在日本东京买了一个公寓,不到一年,那个公寓最后只卖了1亿日元,狂亏4亿日元。笔者今年2月去北海,北海上一轮烂尾楼还没有收拾好,这一轮又开始炒楼了。炒楼,总是可以找出很多理由,但是,幸运的人总是极少数,绝大多数人都是亏得一塌糊涂。

    道理很简单,金融的本质就是少数人对多数人的财富绝杀。当股市连老太太买股票都赚钱的时候,这样的股市连碰都不要碰了。这样的道理,反映在楼市里,那就是当家家户户都买两套房三套房的时候,房价泡沫肯定会破,谁也挡不住。

    看看南京吧。从今年8月份开始,南京房价就开始步入下跌区间。365网上数据监控中心统计结果显示,9月份南京房价整体下滑了0.93%,10月份势头继续,在上月的基础上再下跌了0.28%。近期南京市楼盘打折幅度也不断加大,多个楼盘的优惠力度超过7折。例如,板桥地区某项目4个月前的销售均价为1.3万元/平方米,而目前的最低销售价格已经降至8000元/平方米。百家湖板块的一个项目销售均价也从几个月前的1.3万元/平方米,降至最近的8300元/平方米。

    长沙的网友称,开发商在死撑,已经没有什么人买楼了。笔者告诉他说,长沙这样的城市还没有到下跌的时候,这个时候开发商还能出货,明年跌50%也没有人会买楼。道理很简单,老百姓的购买力摆在那里。

    二三线城市房价照样会大跌,支撑不了很久。明智的开发商应该抓紧时间,赶紧出货,越往后拖,越是难卖。对于真正需要住房的人,可慢慢等待,房价会回到与居民收入相均衡的状态。

    牛刀:拍房子将成为2013年刚需的口头禅

    今年财经界有本畅销书,比我的书都好卖,书名就叫:《跑路》。今年跳楼和跑路很多是因为房地产债务,跳的跳,跑的跑,成为一道社会风景。那么,2013年,中国很多城市将会出来一个新名词:拍房子。

    闲暇时跑了一趟杭州。杭州一位法官告诉我,今年债务案件是最多的一年,让法院喜出望外,平常年份一般每年经法院判决后拍卖的住宅只有几百套,最多的时候是2008年次贷危机爆发时突破1000套,这大约创造了杭州法院系统拍买住宅最高峰。而2012年上半年经过法院判决的有5600套,趋势正在增加,预期全年可达1.4万套至1.5万套。

    这位法官说,“哪里需要开征房产税,只要央行货币不再大量发行,杭州空置住宅可全部逼出来,十年不用造房子,只要法院拍卖出去的房子就可以满足杭州住宅的供给。从法院系统来看,这种异常的现象,其他城市应该和杭州一样,不同程度的都存在。所以,牛刀老师不用去呐喊住宅空置率的问题。”

    我一听,喜出望外,中国正是一个具有社会主义特色的国家,尽然用这种方法逼出空置住宅,尽管很残酷,倒也是一件好事。因为法院拍卖住宅,只按照市场估价的60%,等于房价下降了40%至50%;有的朝向不好的或者楼层很差的实在拍不出去的,最后会按照市场估价的20%都会拍出去。市场估价,理论上要比新盘价格低得多,因为会考虑折旧。中国660个城市,现在拥有空置住宅早已超过1.6亿套可新增5亿人居住,在经济不好的时候根本不存在住房需求,预期每年需求不会超过500万套足以供应32年,多少人要住的房子也早已造好,不存在40%至市场供应的问题。未来中国经济将进入11年至17年的衰退周期,需求更会产生巨大的萎缩。很多住宅也许100年也不可能卖出去。

    可想而知,2013年后,中国法院将成为最好的产业,房子永远拍不完。全国三四线城市大抵如此,有的可能更加恶劣。拍房子,将成为2013年“刚需”的口头禅。

(本文来源:中国证券网 编辑:龚猷婷)
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