武汉首个：老旧小区“物业城市”落地，物业费最低30元

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荆楚网（湖北日报网）记者王博璨  通讯员李晓菲

近年来，武汉持续推进老旧小区改造。自2019年4月全面启动以来，全市已累计开工改造1073个小区，完工698个小区。改造完毕后，如何使改造成果长久惠民？推动建立长效管理机制是其中的关键。

12月7日上午，一场物业进驻仪式在完成老旧改造的西马新村小区举行，武汉市江汉城市资源经营管理有限公司（以下简称江汉城资）正式接管小区后续物业管理工作。

江汉城资进驻西马新村小区仪式

“与传统的物业管理不同，江汉城资通过社区、街区服务的重新解构，让城市空间市政业务进入小区，打造出武汉首个老旧小区‘物业城市’长效治理模式，”江汉城资相关负责人向荆楚网（湖北日报网）记者介绍，“西马新村是该模式试点小区，后续将推广至江汉区唐家墩街道辖区内近99个老旧小区。”

“新物业”进驻“老小区”

西马新村隶属江汉区唐家墩街道三眼桥社区，建于上世纪90年代初，拥有33栋楼，1121户。在小区居住了十几年的李婆婆告诉记者，小区此前没有签约物业，也没有成立业委会，存在立面破损、管道老化、停车位不足等问题，是典型的老旧小区。“垃圾丢地上没人管，只能等外面的环卫进来打扫。”

今年9月，江汉区唐家墩街道办事处与江汉城资签署《江汉区唐家墩街党建引领老旧小区物业服务合作协议》，将辖区内约99个老旧小区整体打包委托后者提供专业物业服务。后者是2020年9月，由江汉区人民政府与万物云空间科技服务股份有限公司（原“万科物业”）共同出资设立的一家合资公司，通过一体化整合、市场化运作、专业化管理、智慧化运营，在江汉区开展市政环卫、综合巡查、设施设备管养等一体化城市空间管理业务，探索具有江汉特色的新型城市治理模式。

物业管家清理天台陈年垃圾

“其实，我们在6月就已经向小区派驻了三名管家开展物业服务。”江汉城资社区综合服务中心负责人姜俊楠向记者介绍，老旧小区的后续管理虽然很重要，但在改造前期，物业的介入对全生命周期的物业管理来说意义更大。“我们凭借对物业运行和管理的深刻理解，从物业管理者和物业使用者的角度，在改造前期和改造过程中协助小区工程改造方，站在客户的角度，通过优化项目的规划设计和改造事项，聚焦重点改造方面，方便后续物业管理，减少风险。”

据了解，江汉城资于2021年5月进入西马新村开始前期介入工作，收集小区业主意见并结合自身专业性，从路面、照明、安防、消防、违建、绿化、停车等59项旧改内容，为小区提供了建设性的整改意见。

11月10号，历时近一年后，西马新村老旧改造完毕。西马新村自治管理组组长熊汉运在进驻仪式上高兴地表示：“路平整了，草坪整洁了，车辆停放也更有序了，旧改后的小区更有活力了，让人更有了归属感，最重要的是，我们也有专业物业管理了。”

小区焕新，每月物业费最低30元

记者在西马新村看到，改造完成后的小区，水泥路面修复得平整，部分树木用圆形的木制树池椅包裹，三两老人坐在其上闲聊。小区中央的废弃闲置区被改造为休闲广场，建有一条50米的文化长廊和一处儿童乐园。广场外围的道路被改造为400米长的环形塑胶跑道。熊汉运告诉记者，改造完成后的广场，现已成为居民最喜欢的晒太阳和“遛娃”去处。

困扰业主的停车难题也得到改善。此前，像所有老旧小区一样，西马新村无独立人行系统，人员可随意进出。同时，小区缺少规整车位，废弃围栏和花坛占据大量道路，车辆随处停放，且外来车辆多，安全没有保障。

西马新村邻里广场

江汉城资相关负责人介绍，在老旧改造过程中，小区拓宽了车行路，形成车行道路微循环；与居民协商拆除废弃花坛、围栏，划定地面停车位，共增加160多个停车位，并修缮了非机动车车棚，规划了非机动车的停放管理。

“在后期管理方面，我们设立2个车行口，5个独立人行通道，装设了智慧停车和门禁系统，通过规划进出动线、人车分流、分类收费，西门进、中门出实现车辆快速通行、有效管理。同时，江汉城资通过将小区楼宇信息数据、人口数据、安保监控等上线公司智慧运营调度平台，实现远程运营和智慧化管理，管理车辆乱停放、车入口堵塞等问题。”

居民代表与江汉城资交接金钥匙

记者留意到，休闲广场边缘的公示栏上，张贴着物业服务费收费标准：“65（含）平米及以下30元/月；65-85（含）平米40元/月；85平米以上50元/月。商铺物业服务费：1元/平方米·月。”以此计算，物业费最低为0.46元/平方米。此外，业主停车包月收费150元。

“三个一点”探索长效治理

物业费收得少，对小区业主是好事，但物业公司如何保证自身运营，提供长效管理服务？

江汉城资总经理卢亮介绍说，作为一家城市空间整合服务商，江汉城资将打破传统小区的管理红线，将城市空间整合服务延伸至老旧小区单元门前，通过“政府出一点，老百姓给一点，经营补一点”的方式，政府、企业和居民共同努力建立自我“造血”机制，破解老旧小区管理资金不足的难题。

物业服务四支队伍

“对于小区长效治理，我们将采用‘2+4服务模型’，实现街区一体化治理。2是指2个中心，智慧调度指挥中心+街区服务中心；4是指四支队伍，即综合服务队、环境治理队、防控巡查队、养护维修队。”卢亮介绍，所谓街区一体化治理，是指将整个街道和其内的老旧小区打通，比如市政环卫清扫、清洗、清运车辆可以直接开进老旧小区，开展环境卫生工作，街道的安防巡查人员也可以直接进小区，以智慧化、数字化、机械化的手段和4支队伍，实现街区市政一体化和全域化管理，提升城市基层治理的效率。

简而言之，西马新村除了2位物业管家和5位门岗之外，在保洁和防控巡查方面与唐家墩街道共享人员，开展市政一体化业务。物业不止服务于一个小区，而是将街道、城区乃至城市整体视为一个服务对象，在此基础上按需分配服务，以实现资源整合与人力共享，降低运营成本。

节流的同时亦可开源。“除了搭建共享维修队伍，提供有偿家政服务外，江汉城资还探索多种经营，盘活闲置零散资源，围绕市民需求提供服务，比如市政停车运营、广告位运营、充电桩运营、快递寄存等低价有偿增值服务，弥补物业费用的不足，同时改善提升老旧小区物业服务设施。”

维修服务价格表

据江汉城资相关负责人介绍，预计小区首年物业费收缴率为50%，第三年实现收支平衡。“长效治理也需要在党建引领下，发动党员、社会工作者、志愿者、小区居民多方力量，打通基层治理最末梢，以‘街区+社区’治理模式全生命周期守护老街优雅变老。”

“现在我每天都会下楼，在休闲广场转转，”现年88岁的鲁智学围观了物业进驻仪式，他满面笑容地说，“有专业的物业服务真好。”