2007地王频频现身 土地成外来资本主战场

来源：长江商报

　　2006年武汉土地供应相对有些缩减，2007年土地供应量明显增大。据开元地产顾问机构数据平台统计显示，2007年，仅上半年武汉中心城区出让土地总量就达到2160亩，与2006年全年的2225亩基本持平。与此同时，武汉土地市场频频出现一浪高过一浪的“标王”。进入第三季度，武汉几次土地拍卖创出历史新高，楼面地价迫近在售房价。
　　武汉地王频频现身
　　一边是加大土地供应，另一边却是频频出现的大地块“高价地”。
　　在2007年1月31日的拍卖中，面积达697亩的“武重地块”，拍卖起价19.7亿元，最终被上海豫园商城以35.02亿元夺得，单价达到501万/亩，楼面地价更是达到3290元/平方米。
　　4月30日，华润一口气拿下两块地。其中汉钢地块成交价达到13.53亿元，比起拍价几乎高出一倍，折合单价725.67万元/亩，楼面地价3887元/平方米，成为汉阳最高的楼面价格。而仅在一年前，2006年上半年，汉阳赫山地块交易现场仅有2家开发商竞价，最终由一家本土开发企业拿下，楼面地价仅1229元/平方米，总价增幅不足10%；时隔1年，来自同一区域的汉钢地块，楼面地价达到3887元/平方米，而此时汉阳区域房地产市场成交均价未超过5000元/平方米，与赫山地块相比，汉钢地块不仅参与竞拍的企业多达9家，更吸引了来自北京、重庆、福建、深圳以及香港的多位地产大鳄。
　　据统计，2007年上半年，武汉市出让土地87宗，总量约8493亩。其中中心城区共成交22宗，成交总面积约2076亩，总建筑面积465万平方米，交易总金额123亿元；平均每亩单价约592万元/亩，平均楼面地价2689元/平方米。与去年同期比较，成交面积、可供建筑面积及交易金额分别增长47%、127%、297%。
　　到07年下半年，武汉市的土地供应转向以小地块供应为主。“一个非常显见的道理，如果把大宗地块分拆成小地块入市，以往的‘地王’将不复存在。”一位不愿具名的房产专家认为，政府如果出台这种调控政策，其目的应该意在避免部分企业在成功拿地之后因为交不起土地出让金而导致土地闲置。也有业内人士认为，此举是为了防止开发商囤地提价，同时鼓励产品竞争。不过，从下半年开始，土地价格似乎又重新走上了一个新的高度。
　　据中国指数研究院华中分院的统计数据，截至目前，武汉市土地交易中心公开出让土地近2900亩，已经超出2006年全年2225亩的水平，结合目前挂牌招标情况，预计全年将超过去年三成以上。而从目前的土地成交统计看，平均楼面地价已经接近3300元/平方米，几乎较2006年翻了一番，而地价占到房价的比例一般在20－40％，这也将把市场竞争和发展提升到一个新的阶段。
　　土地成了外来资本的主战场
　　“外来企业凭借抢地的强烈愿望及雄厚的资金实力，已经占据了武汉的大半江山。”大多本地开发商在2007年都会有如此的感慨。2007年的土地市场，已经成为外来资本的主战场。
　　2007年1月31日，武汉市第一次土地拍卖，上海豫园商城以35.02亿元争得武重地块，搅热武汉市场，而其背后，是拥有复地的实力雄厚的上海复星集团。
　　金地的表现也很抢眼。除了南湖的金地格林小城(总建筑面积66万平方米)在售外，2006年底金地以　5.46亿元取得积玉桥地块，可建面积约20万平方米；2007年7月10日，以2.4亿元收购武汉澳强全部股权，获得约23.8万平方米的金银湖项目用地；8月15日武汉金地以4.885亿夺得京汉大道义和巷的一块地，总建筑面积71010平方米，这样粗略一算，金地目前也拥有了近50万平方米(建筑面积)的储备量。
　　自2006年以来外来资本在土地市场呼风唤雨的现象并没有改变，以世茂、瑞安、和记黄埔为发端，到保利、融侨、金地，直至目前的上海豫园(与上海复地同为复星集团旗企业)、华润集团，屡屡的大手笔都出自这些企业之手，外来房地产企业在武汉加紧布局，加大土地储备，仍然成为当仁不让的市场焦点。
　　纵观2007年土地拍卖排名，无论是“地王”还是区域楼面价格新高纪录，保持者及刷新者，皆为外资。外来企业在土地市场的强势也逐渐反映在商品房供应方面，外来企业项目在武汉已经占据相当的市场份额，具有举足轻重的影响力。自从2005港资地王一鸣惊人后，武汉在中国的房地产版图上，也有了一席之地。
　　目前，进驻武汉的中国房地产百强企业已达13家，而更多的还在择机而入。外资的涌入推动了土地市场的增长，也直接推动了武汉住宅市场的发展，而这一趋势，在今后将更加明显。
　　不过，在具有强大资金实力的大型企业注重抢滩武汉土地市场的情况下，市场的挤压效应开始显现,一方面是外来资本的“殖民”，另一方面则是无法以资金等魄力与之抗衡的中小型企业开始向三线城市转移或转型。本土房企在历经多次拿地失败后，远赴地市拿地。
　　本报记者　　胡晓莉
　　质疑》》》》》“招拍挂”纯属地王游戏？
　　到07年下半年，为了防止开发商囤地提价，同时鼓励产品竞争。从下半年开始，武汉市的土地供应转向以小地块供应为主。但从此开始，土地价格又重新走上了一个新的高度。
　　曾数次观战土地拍卖的某著名研究机构研究人士直言不讳地说，如今拍出的高价地块往往都超出预想。但观战者已经在这种“经常刷新”中变得麻木。
　　为什么高价地频出？“因为土地拍卖市场上的购买者是多元的，但是供应者却只有一家。加上土地是不可再生资源，按照目前楼市状况，商家是有底气竞争的。”业界一位研究者直言。
　　“招拍挂”引起开发用地价格飙升
　　“如果没有强大的资金后盾做支持，你就没有资格坐进土地竞拍的现场。”一位不愿意透露姓名的地产商告诉记者，地王的不断刷新给他们上了一堂很现实的课：能在那些备受关注的土地竞拍现场出现的大部分都是那些资本大鳄的身影。
　　“招拍挂已然成为资本大鳄们的游戏。”　土地“招拍挂”本身规避了一些土地交易的隐患和漏洞，但另一方面，全面的“招拍挂”也引起开发用地价格不断上升。
　　一次次招拍挂的结果证明，招拍挂制度把地价一直往上推，结果是只有资金雄厚的房地产商才能拿到地，这使得土地越来越集中于少数的房地产商手中。　“事实上，目前的天价地是土地供应市场与招拍挂制度共同作用下的结果。”有业内评论人士分析认为，现在的土地供应远远满足不了市场需求，大家都在争抢有限的土地资源，而游戏规则是以价格为标杆，只要有这个客观存在的条件，土地的价格就会继续攀升。
　　招拍挂制度给一些开发商盲目竞价提供了可观的机会。“一些国有企业或上市公司盲目高价竞买，追求短期行为。追求土地储备的国有企业和上市公司为了完成他们的业绩，往往不惜血本出价拿地。”全国政协委员彭磷基在痛陈土地招拍挂制度弊病时表示，应严格招拍挂监督机制。
　　“万人挤在商品房这一条道上”
　　自从土地出让市场化以来，土地出让方式就备受政府和市场的关注。2004年3月，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执行监察工作的通知》，规定2004年8月30日，不得再采用协议方式转让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开招标拍卖挂牌出让方式进行。
　　相比原来以协议为主的土地转让方式，“招拍挂”在一定程度上遏制了腐败寻租行为，净化了土地市场，但是其存在的问题也日益明显。北京开发商潘石屹分析说，一些商家通过“招拍挂”拿地后，楼面地价已赶上甚至超过周边的房价。但开发商仍将开发用地囤积起来，等待升值，这样就完全违背了“招拍挂”的初衷。土地“招拍挂”制度，为什么会成为高房价的助推器呢？
　　陕西省社科院经济学家张宝通先生认为，现行的土地“招拍挂”制度是通过多方科学论证而实施的，但是需要继续规范操作过程中的一些弊端。关于“天价地”不断产生，张宝通认为，目前的城市住房供应单一，“万人挤在商品房这一条道上”的供应制度应尽快改变，“让土地由全面的商品化转为半福利性的用途”。这样，源头的买方市场多元化了，纯商品房用地竞争就能放缓。
　　知名房地产专家印堃华则认为，“近年来改革的最大失误就是压缩地根和银根。”一方面，政府过度地压缩供给，与此同时，又采取了“公开拍卖、价高者得”的方式，直接导致在土地资源稀缺的条件下，现场竞争，紧张气氛被烘托起来，于是火上浇油、哄抬地价，“地王”涌现。推行招拍挂的这几年，地价上涨了四五倍，在房价中的比例越来越高。“不是反对土地招拍挂，而是，不是所有的土地都可以招拍挂、一拍了之。”本报记者　　常竞
　　反思》》》》》执牛耳者，政府也
　　“囤地”，无疑是2007年点击率最高的房地产“术语”之一。
　　一份最新的研究报告称，迄今为止全国范围内囤积在开发商手里的土地，总量多达10亿平方米。这份由北京师范大学金融研究中心推出的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》指出，截至去年底，沉淀在土地上的资金估计约2.4万亿元，每年“囤地”所需承受的资金成本约2000亿元。
　　与此同时，国家统计局也继国土资源部之后，公开建议应取消涉嫌“囤地”的开发商参与新一轮土地竞拍的资格，以遏制愈演愈烈的地价、房价涨风。
　　而就在上述报告发布前夕，由国土资源部、财政部和中国人民银行联合制定的《土地储备管理办法》正式出台，这是中国第一部有关土地储备的全国性法规。
　　如此密集的针对土地储备(或曰囤地)问题的官方法规和表态，以及来自学术机构的警告，不断提醒着人们土地问题的严重性。
　　实际上，土地供应短缺和大量已出让土地被囤积，是造成地价持续高涨的真正原因，在这个问题讨论上，一直存在不少争议。从北师大报告披露的情况看，原来政府的土地储备中心本身也有大量囤积土地的行为，若干城市已连续三年未能完成预定的供地计划，已成为导致当地楼价快速上升的重要因素之一。
　　从理论上说，地方土地储备中心的主要功能之一，是根据市场实际需求，通过增加或减少某一段时间内的土地供应，以调节地价，并由此影响房地产市场的走势尤其是楼价的涨落。这方面，香港政府(不论是特区政府还是回归前的港英政府)都有成熟的经验供内地借鉴。
　　问题在于香港毕竟是个弹丸之地，政府的土地政策完全从属于整体经济管治要求，而内地情况却复杂得多。面对地方市场土地疯涨状况，中央政府在过去一年多的强力调控中，一再强调楼价涨幅及住房保障制度建设将与各地主管官员“乌纱帽”挂钩，便反映了中央与地方之间在此敏感事宜上的微妙博弈。
　　据中国经营报
　　数字》》》》》土地疯狂的2007见证
　　1月31日，豫园商城竞到武汉市武昌区中北路147号地块。这块地以19.78亿元起拍，最终成交价高出起拍价77％，创下武汉“地王”纪录。
　　6月27日，东湖新技术开发区管委会出让的三宗地块均挂牌成功，其中贴近保利十二橡树庄园的006号以及与万科竹林一号相邻的007号限价房地块由鑫龙房地产开发(武汉)有限公司以底价取得；位于森林公园东侧的008号地块则由中国葛洲坝集团房地产开发有限公司以13.6亿元拿下，楼面地价达到2976元/平方米——半年前与其相邻的恒大地块楼面地价仅为1842元/平方米。
　　8月15日,　金地以4.885亿夺得京汉大道义和巷的一块地，总建筑面积71010平方米，楼面地价达到6879元/平方米。
　　9月4日,万科以1.907亿元的价格获得江汉区马场角路12022平方米地块，　楼面地价达到5287元/平方米。
　　9　月26　日，王家墩中央商务区(CBD)位于汉口范湖的260亩地块被华润置地以26.92亿元高价拍得，楼面地价达6208元/平米。至此，华润仅2007年就已经在武汉投入58.21亿拿地825.6亩，总建筑面积达到约130万平方米。
　　11月28日，武昌区中北路与北环西路交会处两地块再次刷新金地纪录，以3.32亿元成交，楼面地价达到6983元/平方米。
　　本报见习记者　刘春　整理
　　对话》》》》》地价有些“非理性”
　　加息已经是常态，而货币收紧政策，也是明年的经济调控的主基调。对于房地产市场而言，这一切并不是最可怕的，土地出让价格才是影响楼市的最大变数。在接受采访时，北师大金融研究中心主任钟伟如是说。
　　记者：今年以来，对房地产影响最大的是什么？
　　钟伟：有人认为是加息，其实不是，是土地出让价格。
　　记者：为什么这么说？
　　钟伟：今年以来，大多数房地产相对较为活跃的一二线城市的土地出让价格出现了剧烈上涨，使得房地产企业花在土地储备上的资金急剧增加，也使得土地问题更加突出。而地价的上涨会反映到房价上，目前的地价水平很大程度上透支了未来的房价。
　　记者：那么为什么要加息呢？
　　钟伟：目前的加息节奏是相当温和的，考虑到国内资本市场和房地产市场的繁荣，考虑到中国宏观经济可能持续第二年增速超越11%，因此紧缩政策可能不得不陆续出台。
　　记者：这样的结果是什么？
　　钟伟：如此将导致中国在未来3年内步入一个中期的加息周期，汇率可能会因此受错综复杂的影响，但必须这样。
　　记者：加息将影响什么？
　　钟伟：加息将影响房地产的供需两面，对开发商而言，资金价格的抬高和进入门槛的抬高将导致开发商队伍分化，对购房者而言，加息将导致购房需求温和、持续地收缩，加息对房价的影响不会立竿见影，但却具有中期风向标的作用。
　　记者：那么土地储备的效果是什么呢？
　　钟伟：土地储备的价值，在未来很大程度上决定房地产开发企业的命运。过去2年半土地出让价格持续飙升，使房地产行业的整体风险明显上升。