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2007 都是土地惹的祸

发布时间:2008-03-26 16:13:00 来源:

  荆楚网消息 (楚天都市报副刊) 特约撰稿/中国指数研究院华中分院 李国政
  2007年已经成为过去,回顾这一年,比高涨的房价更能给我们带来刺激的,是地价。
  这一年,不论是长沙92亿的全国地王,还是上海66900元/平方米的楼面地价,都让武汉屡屡惊爆的“天价”,显得相形见绌。
  这一年,“楼面地价”成为房价不断上调的“过硬理由”,按照最简单的逻辑,让大多数开发商为之喜而老百姓为之忧的事情,不会是好事情。
  历史总是惊人的相似,伴随着频出的政策和无休止的争论,房价再次扶摇直上,而地价屡破记录的惊人表演更是让人瞠目,若不是第四季度政策带来的强行刹车效应,一路飚升的土地还不知道要创造多少“奇迹”。
  加量又加价土地高烧一整年
  截至2007年12月18日,武汉市土地交易中心年度出让国有土地50宗,总面积近5590亩,成交金额280.22亿元。2007年12月27日,去年最后一次土地招拍挂还将出让664亩土地,这也使得全年出让预计达到6254亩,大大超过2006年2225亩的水平。从出让地块分布看,城区中小地块占大多数,根据开发周期分析,今年下半年开始,城区住房上市供应将大幅增加,有望抑制房价过快上涨的势头。
  土地出让增加的同时,价格亦同步上涨。2006年通过招牌挂公开转让的土地均价为292万/亩左右,平均楼面地价1715元/平方米,而到了去年,平均单价涨至501万元/亩,平均楼面价格接近3050元/平方米。
  值得一提的是,如果不计入年终汉阳两次政策性招标出让的5宗共3019亩地(成交金额79.65亿元),计算出来的土地价格显然将涨幅更大。
  2007年,政府增加了中小地块供应,试图让更多企业参与竞争,打破垄断,而耐人寻味的是,正是那些中小地块,屡屡创出天价。在一些热点区域,土地价格一年之内多次刷新,如2007年1月31日,武重地块楼面地价3290元/平方米,到了2007年11月28日,中北路地块就接近了6983元/平方米,与此类似的还有汉阳的汉钢地块。
  郊区同样得到了企业追捧。2007年6月28日,森林公园东侧535.65亩的一块地,楼面地价达到2976元/平方米,而半年前与其相邻的恒大地块楼面地价仅为1842元/平方米,半年涨幅达到61.56%。
  一般说来,地价占房价比例在20-40%,地价翻倍,也预示着今后企业开发成本的提高。特别在金地、万科、华润相继大手笔投入后,汉口房价迅速攀升到8000元/平方米以上,土地成为房价上涨的幕后推手则不言自明。
  外来的和尚有经念
  去年的土地市场依旧是外来者的舞台,中心城区供应的近六成土地被外来企业拿下,在他们的重金攻势下,地价逐渐走高,掀起了继2005年港资进入武汉后的第二轮土地热潮。
  截至目前,华润今年投入58.21亿拿地825.6亩,金地在汉拥有总建筑面积不小于65万平方米的储备。城区争抢激烈的态势下,外来军团在郊区开辟了第二战场。恒大、和记黄埔选择蔡甸,碧桂园空降汉南,保利转战阳逻,土地普热格局明显。
  而与此形成鲜明对比的是,在招拍挂制度下,本土企业依靠人脉关系、政府资源等赖以生存的拿地模式遭到极大挑战。除了福星惠誉、紫菘等少数企业,面对外来企业大小通吃的策略,很多本地企业面临无地可用的窘境,巧妇难为无米之炊,可以预见,在外来和尚有经念的同时,本土和尚恐将面临无经可念的问题。
  外来企业拿地热情高涨,资本逐利仍是主因。一方面,土地市场最活跃的企业,需要不断拿地,实现品牌策略下的利润最大化;另一方面,上市房企出于资本市场的现实需要,加大土地储备是最取巧的方法,这也使得土地追逐游戏一度陷入“恶性循环”。
  房地产的跃进并不是城市价值的最好表现方式,面对着大多数购房者望而兴叹的房价,不管何种原因,外来企业实际上助推了地价猛涨,这显然不是普通老百姓希望看到的结果。
  政策强压 退烧尚需时日
  土地是房地产开发的根本,举手投足牵动着房地产的价格神经,地价快速上涨,是不是就一定意味着未来房价也会快速上涨?其实不然,地价的走高牵涉甚广,企业战略储备抢地、未来预期增大、土地招拍挂制度等,都可能是地价上涨因素。
  以武汉为例,去年市政交通投入在227亿,今年预计在300亿元,武汉城市圈的新试验区概念,加上城市经济和外来人口的增加,让开发商预期乐观,提高了土地上限价格;另外,现行的招拍挂制度广遭诟病,被视为地价上涨的一个诱因:现行制度只规定起价,上不封顶,一块地可以连续拍上7、8个小时,非理性高价抢地已不鲜见。
  2007年一至三季度,全国70个大中城市土地交易价格平均上涨12.8%,被视为推动全国房价持续走高的原因之一。从武汉市场看,地价对于房价的推动更为明显:一个区域一旦拍卖创出新高,房价上行空间便不断突破,未来预期提前在房价中得到体现。不过,这种具有“透支”嫌疑的快速上涨,在市场和政策压力下,究竟能持续多久呢?
  2007年10月9日,国土资源部发布39号令,规定建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得,不得进行按比例分期发放,同时明确将工业用地纳入招拍挂范围。
  两周前,我国第一部土地储备法规——《土地储备管理办法》出台,与此同时,近期深圳、上海、北京都加强了土地管理,如回收闲置用地,以新标准开征土地使用税,尝试征收闲置土地增值地价等。
  从明年开始,中国将继续采取从紧的货币政策,信贷收紧直接影响到房地产供需两端,企业将想方设法降低与日俱增的市场和政策风险,从近期市场看,联合拿地、股权并购、转战郊区等现象增多。
  但就此断言土地“退烧”也许为时过早。一方面,中国紧守18亿耕地“红线”,土地垄断经营模式难改,另一方面,对于农村土地流转以及小产权房的探索,短期难以取得重大突破。在既有的制度和市场环境下,加大中小地块供应、规范土地出让金制度、严控信贷等具体措施,还不足以降低企业拿地冲动,由此引发的土地问题,短期恐难有太大改观。

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