荆楚网消息 (楚天都市报副刊) 特约撰稿 21世纪不动产武汉区域研发中心 黄蕾
2007年的武汉楼市，在政府、开发商、代理商、购房者的博弈中度过了不平凡的一年。
2007年的武汉楼市，在积蓄两年之后，先是超常爆发，后是恢复正常。
2007年的武汉二手住宅市场，和一手房市场紧密联动，并呈现许多鲜明的特征。
●2007总体印象
1、二手住宅总体成交量上涨
2007年，武汉二手房市场经历了蓄水期、正常期、异动期、理性期、冷却期五个阶段，总体呈爆发状态，1月至11月二手住宅成交量，与2006年同期相比，增加了49.34%。
蓄水期—1月至2月。每年年初和每年春节附近，二手房市场都会处于蓄水期，交易量偏低。
正常期—3月至5月。二手房交易从3月开始全面提速，进入正常的发展轨道。
异动期—6月至9月。高温的天气没有阻挡购房者的购房“高温”,持续数月保持超乎正常期的走势，二手房市场完全处于“卖方时代和房源时代”，天气最热的8月也成为二手房交易最热的8月。
理性期—10月。成交量从9月起开始微幅下降，10月起，继续小幅下降。买方开始回归理性，买卖双方再次对价格判断处于博弈和胶着状态。
冷却期—11月至12月。根据房地产经济周期的正常调整过程，交易量在冲高之后必定要回落，而且每到年底，买卖双方的交易热情都会下降。在一手房成交量回落的同时，二手房成交量也开始迅速回落。
2、二手住宅成交价格上涨
去年1月-11月武汉二手房住宅平均净单价为3528.66元/平方米，每月平均涨幅为2.84%，11月武汉二手住宅成交净单价达到4086.58元/平方米。相比于2006年，2007年在价格上有一个显著变化——二手房平均成交总价上升到35万元——40万元，并且3500元/M2-5500元/M2这个区间的二手住宅成交比例明显增加，已达到40.11%。
综合来看，二手房净单价攀升的主要原因有四点：一是此前出台的税费政策逐步落实，成本转嫁到买方，交易成本增加；二是区域内一二手房的联动作用，二手房的挂牌价格和成交价格都处于不断追涨状态；三是优质房源的刚性需求不断增加，但其有效供给量却相对不足；四是二手房住宅成交品质与成交价位走向更高端，成交房屋的品质越来越高，房屋成色也越来越新。
3.政策监管软硬兼施
2007年，国家虽然没有出台新的政策直接调控房地产市场，但却用相对软性的金融货币政策间接调控房地产市场。“六次加息、十次上调存款准备金率、第二套房贷40％首付”这些软性调控措施，也是央行近几年动用金融货币政策调控次数最频繁、力度最大的一年。
2007年1月23日，建设部、央行联合发布《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理的通知》。明确了二手房交易资金监管形式为分账户管理，明确了交易资金的所有权属于交易当事人。
2007年10月26日，武汉市房产管理局发布《关于严格规范商品房合同备案注销、更名工作的通知》。规定，第二套房原则上禁止退房、更名手续，并且在房屋交付超过90日要求注销合同备案的，一律按照存量房交易转移登记程序。
2007年11月1日，武汉市正式实施二手房网上签约和交易资金监管细则。
去年的“软调控”给市场带来的影响更多地是体现在购房者的心理层面，心理预警作用明显加大。多次的加息对购房者的心理产生了累加效应，当银行收紧房贷的同时，购房者也收紧了自己的钱带。此外，国家和地方政府出台的“硬规范”也将进一步规范中介机构，促使购房者在购买二手房时更放心，更安心，从而促使二手房市场在一个良性和健康的轨道中运行。
2007特别印象
1.楼市与股市的联动
2007年，“买房了吗？”和“买股票了吗？”是人们谈论最多的两句话。楼市与股市已成为2007年资金流入最大的两个市场，资金量也随着两个市场的利好发生转移。按照经济规律，当股市出现高速增长或快速下降时，股市和楼市几乎呈现同向变动的关系，股市会对此阶段的一手房和二手房市场起到一定的拉动或抑制作用。其它阶段，股市与楼市则呈现反向变动的关系。
2007年，楼市与股市的联动效应十分明显，特别是在楼市和股市最热的时期，买房还是买股票，还真是一个问题。
2.供不应求与有价无市
在去年最火爆的7月和8月，一套高性价比的二手房“浮出水面”，如果购房者稍稍迟疑一点或下定稍慢一点，可能就会错失机会。在去年的一手房市场，同样也出现过这样过于火爆的现象，均价1万3的楼盘开盘当天，6个小时销售完毕。难怪著名评论人李承鹏戏称：买房者像买鱼翅一样买房，可卖房却像卖大白菜一样卖房。
从去年9月起，二手房市场的挂牌价格严重有价无市，直接导致二手房交易量的下降。一是源于前期交易过于火爆，导致卖方的期望值太高；二是源于个别热点区域中，二手房的位置与配套绝对高于同期开盘的一手房，出现了个别二手房价格高于一手房价格的特例现象，但这些特例却误导了大多数业主不能正确预估自己的房产价值，不断提高挂牌价格导致严重有价无市。
3.利好和利空并存
11月14日，深圳中天置业老总携巨款潜逃，再次拷问中介行业的诚信。
12月5日，中央经济工作会议决定将已实施十年之久的“稳健的货币政策”调整为“从紧的货币政 策”，将严格控制货币信贷总量和投放节奏。
12月8日，武汉城市圈正式经国务院批准，成为“全国资源节约型和环境友好型社会”改革试验区。
12月8日，央行宣布再次上调存款准备金率1%，已达14.5%的存款准备金率也创下了20年来的历史新高。
12月10日起，由国务院发和相关部委共同组建的调查小组将赴全国各城市进行“24号文”落实情况专项调查，同时也将针对房价涨幅过快以及住房结构调整等情况进行实地调查。
12月12日，央行宣布第二套房产以家庭界定后。反应最敏感的股市中，房产股连续下跌，王石在日前谈及珠三角楼市时，承认楼市已出现拐点。（说明：本报告数据来源于21世纪不动产武汉区域研发中心数据统计平台，成交数据仅供参考。）