历史已经跨入2008年，但新年明媚的阳光并没有驱散弥漫在我们心头的疑云。楼价是升是降啊？什么时候买楼好？相当一段时间以来，我总是被诸如此类的提问所包围，忙忙碌碌的我有时候也不得不停下脚步静心自问：到底我们应该怎样看待当前房地产形势？
从历史周期看现实变化：价格调整在所难免
不识庐山真面目，只缘身在此山中。对于当前房地产形势，大家之所以感到迷惘，是因为我们都置身其中。因此，要正确判断未来走势，也许“以史论今”不失为一种方法。
2008年是中国改革开放30周年，也是中国房地产发展30周年。对于楼市30年历史，我认为大致可分为三道分水岭六个时代。1993年国家实行宏观调控、2000年福利分房结束和2005年房改房无条件全面上市堪称三道分水岭。为什么这么说呢？因为1993年之前，商品房多为港澳投资人士购买，付款多要求港元、美元，因此可称为“外销时代”。1993年国家实行前所未有的宏观调控，银根紧缩导致楼市泡沫破灭，内地房地产投资效应立马烟消云散。香港台湾人购房热情消退，商品房购房对象开始转变为先富起来的一部分人，房地产逐渐开启内销时代。2000年之前，房地产主要以单位建房和购买商品房分配为主，因此，称之“集团分房时代”；2000年之后，房地产几乎都是个人购房，毫无疑问这是“个人购房时代”。到了2005年，不论率先购商品房的先富起来那部分还是享受单位福利分房的房改房群体，都开始购买第二套、第三套商品房，房地产终于迎来激情彭湃的换房时代！
房地产30年，无论从外销时代到内销时代，还是从集团分房时代到个人购房时代，抑或从初次置业时代到今天换房时代，购房对象不尽相同，价格难免会产生周期波动。外销时代，广州淘金路一带的商品房动辄万元以上，且还要港元美元支付；到1995年时，基本上降到六七千元。在集团分房最鼎盛的1998年，天河一带的华景新城和骏景花园，像黄埔海关这样的单位动辄花费上亿元为处级以上领导干部重新购买符合标准的商品房，价格七八千元也无所谓。而进入2000年个人购房时代，这两个楼盘价格一度在6000元上下徘徊好几年时间。到了2005年，国家规定房改房无条件上市，任何单位不得阻拦，楼市从此开启轰轰烈烈的换房运动。楼价也开始飚升，如今广州市区哪还有万元以下的楼盘？
纵观房地产发展30年六个时代，价格涨落周期一般都在五年左右。2000年开始个人购房时代，广州楼价一直阴跌到2004年。2004年国庆期间，合生创展旗下楼盘率先暗中提价30％，从而拉开换房时代价格狂飚。到2007年10月，屈指数来也有4个年头。由于这一轮价格上涨非常迅猛，但幅度很大，透支未来比较明显，因此楼市进入高位调整期已勿庸置疑。现在，也许我们唯一应该做的事情就是赶紧分析研究应对策略。
从现实变化看刚性需求：合理定价何愁买家
从去年10月1日开始，楼市成交骤然转淡，房子不那么好卖啦！对此，有些发展商不相信调整期已经到来，仍然固守原来定价策略，而有些发展商嗅觉灵敏行动迅捷。
11月22日，万科四季花城推开新组团，7000元均价带1000元装修，只有相邻楼盘恒大御景半岛的1／3。11月27日，万科金域蓝湾开卖，售价7500元，比“十一”报价12000元低3000元。同时，万科云山新推单位均价8000元，比“十一”12000元均价便宜将近4000元，12月9日康王路万科金色康苑开卖，13800元均价，比同地段富力盛悦居便宜约4000元。
据了解，万科在广州率先在价格上争取行动，市场反应出乎意料地好，旗下四盘相继入市，均受到市场热捧，其中万科金色康苑更出现淡静市场上难得一见的排队买楼现象。当时，发展商一再特别叮嘱记者，他们“不是低价，更不是率先降价”，而是“合理定价”。联想不久前万科董事长王石高调发布的“拐点论”，万科其实早已“先知先觉”，也许只是不想那么快让同行知道罢了？！
果不其然。在万科的带动下，广州某知名发展商“送全屋家电加70年管理费”也不管用后，其滨江东楼盘元旦期间便开始“特价30％”大甩卖。珠江新城某酒店式公寓也开始暗中促销，单价每平方米原来要2.6万元左右，现在2万元可以成交，令不少高端换房群体跃跃欲试……
大量农村人口进城渴望安居，不少大学生毕业分配等待置业，无数机关团体事业单位领导要求换房，还有金领阶层急切提升生活居住环境，这四种刚性需求足够支撑房地产发展二三十年时间，因此，在楼市成交冷淡时我们根本没必要悲观失望。
万科等楼市“领头羊”的行动告诉我们，只要大胆求变，不要过分贪婪，坚持合理定价，根本不愁买家。
从现实变化看机会选择：两种走向不可忽视
目前，有两种趋势不可忽视：一是珠三角城市发展融合，二是换房时代机关团体、大型企事业单位换房需求。
由于珠三角城市群的崛起，广州、深圳一线城市的发展商纷纷到东莞、佛山、惠州、中山等二三线城市发展项目，一线城市购买者也随之朝二三线城市进军。前两年，深圳投资购房客在惠州、东莞、广州、中山等城市表现异常活跃，惠州、东莞等地楼盘超过50％为深圳投资客购买，广州、中山等个别楼盘也有30％来自深圳投资客。接下来，广州投资购房客可能将在佛山、清远、惠州、肇庆、中山、珠海等城市展开新一轮抢购行动。与此同时，广州楼盘也许不像以前那样单纯本地客购买，也许来自深圳、肇庆、东莞、中山、惠州、珠海等珠三角城市甚至汕头、湛江、茂名、韶关、梅州等地购买房客会大量涌入。
做记者十多年，有幸一直从事房地产方面的报道工作，亲自目睹机关团体、企事业单位领导员工赶搭房改末班车的热潮，也亲身经历房改房群体换房暗潮涌动。前年10月，南方日报和合富辉煌联合调查表明，当时超过5成房改房群体已经悄悄购买了商品房。据不完全统计，广州房改房群体超过66万套。这意味着，还有30多万户房改房群体仍没有换。
单位分的房子小了，你是不是换套大的？单位分的房子旧了，你是不是换套新的？单位分的房子环境不好，你是不是换套环境靓的？房改带来的换房效应正在不断显现，但怎知房价涨得如此凶猛，动辄上百万的房让人望楼兴叹，欲罢不能？如今，经过2006年和2007年房价大涨“升值”刺激之后，大量换房群体居住和投资观念已经经历前所未有的变化，只要碰到合理定价的心水楼，他们还会犹豫吗？