购买预售商品房，哪些纠纷需谨防？

　　荆楚网消息 (楚天都市报副刊) 商品房预售是指房地产开发商将在建房屋以一定价格、条件卖给购买者，由预购方预先支付部分或全部购房款，待房屋建成后交付给预购方的行为。
　　在商品房预售阶段，由于市场交易信息的不对称，消费者很难实地全面考察合同标的物，主要依据开发商的宣传介绍作出预购决定。虽然买卖双方在商品房预售合同里明确约定了权利和义务，但是从合同成立到房屋最终交付还有一段较长时间，商品房所涉及的各种因素不断变化，以及合同双方主观上客观上产生的问题难免产生许多纠纷。
　　据湖北诚明律师事务所余军律师介绍，从商品房预售到交付的过程中，消费者要谨防如下纠纷的出现：定金纠纷、商品房预售宣传不实引起纠纷、房屋交付面积误差偏大、逾期交房纠纷，等等。
　　1、商品房定金纠纷
　　据了解，房地产开发商在与购房者签订正式的商品房预售或销售合同之前，往往通过签订认购书等方式要求购房者交付一定的购房定金，以此约束购房者与其签订正式的商品房预售或销售合同。购房者在交付定金后，不管因为什么原因不能与开发商签订正式的商品房买卖合同时，开发商往往因此而拒绝返还购房者已交付的定金。
　　为解决上述问题，妥善解决开发商与购房者之间的纠纷，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。购房者在缴纳定金后，开发商没能告诉购房者房屋买卖合同的主要内容，而且双方就商品房买卖合同的主要条款未能协商一致，导致无法签订商品房买卖合同，属不可归责于当事人双方的事由，定金应该退给购房者。
　　消费者在遇到此类的纠纷时要勇于用法律手段来维护自己的权益。
　　2、商品房预售宣传不实
　　一些房地产开发商在预售宣传时，一般都在售楼书里许诺所预售房屋有优美的环境、完善的配套、周全的物业管理，但是会在广告中注明承诺以实际签订的合同和政府批文为准。一旦收房后发现实际情况与广告宣传大相径庭、配套难以落实、物业管理质价不符，消费者欲向开发商讨“说法”时，开发商往往以预售合同中对此并未约定为由推卸责任。
　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条对商品房的销售广告和宣传资料的行为性质作了明确规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
　　根据《广告法》第37条、第38条的规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品房或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，不仅要承担行政违法责任，而且要依法承担民事责任。因此，消费者在决定预购商品房前，一定要认真阅读房地产商提供的售楼书、广告等材料，而且将这些材料留存作为证据，办理了预购手续后，一旦发现受了虚假售楼书或广告的欺骗和误导，就要及时向政府有关行政管理机关举报，或诉请人民法院要求责任方赔偿损失。
　　3、交付面积超合同约定
　　在商品房预售合同中，当事人双方会约定出售房屋的面积。但是，房屋竣工后实际面积与合同约定的面积不一致时，就会导致双方的纠纷。通常情况是：竣工后实际面积比合同约定的偏大，预售方要求与购房再支付超过约定面积的款项，预购方拒绝支付这部分款项，甚至要求解除合同。
　　针对这类情况，双方最好在预售合同中将房屋面积予以约定，并明确规定实际面积偏大的违约责任，以维护自身权益。
　　如果合同中没有约定或约定不明确的，可按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的原则处理。即，面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，预购方无权要求解除合同。如果误差面积超过规定范围，而预购方愿意接受的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。
　　4、逾期交房
　　目前，预售商品房逾期交付的现象在市场上比较普遍。合同中约定的交付时间已到，房屋还未竣工不能办理竣工备案和交付手续，使合同约定成一纸空文，严重损害了买受人的合法权益。
　　开发商迟延交付房屋的原因，有的是因为土地手续未办好引起开工晚，所以竣工推迟，交付房屋的时间也就推迟；有的是施工过程中改变设计图纸，增加工程量引起竣工推后；有的是房地产商未按时间向施工者支付工程款造成停工引起的。
　　通常情况下，关于逾期交房的违约责任，双方在合同中约定：卖方不能按期交房的，比照中国人民银行有关延期付款的规定，按每迟延交付一天，按预期交房部分房款总值计算向买方支付一定数额的违约金。超过一定期限未交付的买方可以解除合同，卖方应双倍返还定金，返还已支付的购房款并按银行同期贷款利率偿还购房款利息损失。