楼市维权五大焦点问题 最担心开发商承诺不兑现

　　最担心开发商承诺不兑现

　　虽然相关管理部门不断加大监督和处理力度，但是持续一年多的卖方市场一定程度上淡化了楼市服务理念和维权意识，使楼市中信息不透明、虚假广告多、验房问题举证难等成为消费者权益受损害的热点问题。

　　多家网站和机构调查站调查显示，在“您购买新建商品房中最担心什么？”的问题中，担心开发商承诺不兑现和建筑质量问题的消费者各占三成，担心广告及合同陷阱占两成，然后是担心延期交房、面积缩水等，占两成。在“选房、看房过程中，您遇到过哪些问题”中，近四成的消费者回答售楼人员为了售房，所承诺内容言过其实，有两成以上人士反映发现广告内容有虚假成分。在“交房过程中，您遇到过哪些问题”的调查中，有三成以上购房者遇到过防水、供热、电气管线等问题。

　　另外，在“对购房合同中的霸王条款，开发商拒绝改动，你会怎么办”问题中有四成以上人士都采取了先签下来，有问题时再说的处理方式，近三成的购房者选择顺从，可见目前消费者在市场上仍处于被动状态。

　　前举办的“3·15”楼市维权论坛“上，合富辉煌、世邦魏理仕等机构人士，以及房地产监理、律师界人士介绍了楼市存在的维权热点问题：目前本市住房交易投诉主要集中在延期交房、产权证不能按时发放及小区改规划插建建筑物等问题上，而房源信息不透明、楼盘销售前期以各种方式“寻价”、抬价等有损消费者利益的现象也较普遍。

　　他们认为，商品房不像一般的商品，它具有总价高、长期使用的特点，对普通百姓而言，房子的意义并不只是一件普通的商品，它积蓄了全家人多年的心血。因此，房地产行业主管部门应进一步落实商品房销售及质量职责。建议有关政府部门明确将商品房纳入《消费者权益保护法》调整的范围，通过法规来规范商品房市场，从而保护广大消费者的合法权益。同时，加大消费者购房的维权意识，对商品房销售中的违法违规行为，采取合法合理的手段提出申诉及抗议，以保护自己的合法权益不受侵害。

　　期待房屋信息公开公正

　　已宣传多时的新建住房何时开盘？开盘价到底是多少？售楼处墙上贴的销控表售房记录是否真实？房屋公摊面积具体包含哪些部分？分摊的依据是什么？这些对购房者应该明了的问题，往往成为消费者难以破解的谜。楼书上白纸黑字，小区却可能改规划，楼市中各个环节的不透明，让买房人愁上眉头。

　　关女士日前看中了滨海新区一个楼盘的两室住房，但是销售人员说已经没有了，如果想买只能买别人的“转让房”，并说这是惟一一套了，但是关女士发现，有两位看房者要买的户型也被销售员提议购买“转让房”，她因此疑惑，该楼盘到底有多少可售房源、有多少新房已成为“转让房”？

　　实际上，正是因为房源信息的不透明，才给很多投机炒房者带来了机会，这也是近年来很多楼盘房价节节上升的原因之一。业内人士指出，目前市场开发商几乎控制着“游戏规则”，这时的买房人更需“指点迷津”，消费者期望相关管理部门应尽量提供更快更多更真实的信息，使房地产信息发布透明化和规范化，这样才能使消费者对市场有正确的判断，避免由于信息不对称引起的跟风买房和盲目追涨。

　　在健全信息披露方面，近日，北京住建委目前正在研究今后在新盘审批时，要求开发商对每一套房源的具体价格作出明示，提出商品房项目预售许可最低规模为施工许可证批准的施工范围，取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当在三日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售。如果再加上每套房子的售价，购房人对房源的销售情况将更一目了然。

　　广东省也在新出台的楼市调控政策中提出，房地产开发企业取得预售许可后，应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明码标价。

　　本市国土房管部门也表示，将建立更完善的网上信息披露系统，使购房者能通过政府网站了解商品房销售的真实信息，为理性购房打下基础。

　　呼吁杜绝“诚意卡”寻价抬价

　　想买房先要以定向存款等形式购买诚意卡、VIP卡——这种开发商已运用多时的房屋销售手段，近来越来越受质疑，这也成为推动房价上涨的因素之一。

　　据了解，本市目前多数新楼盘开盘前都通过“诚意卡”摸底，开盘前期购买的一张“诚意卡”一般1-3万元，凭借此卡，开盘当日可享受优先和抵房款优惠。而对于开盘时间和楼盘价格，售楼小姐却一问三不知。

　　业内人士认为，认筹和交纳诚意金是开发商为锁定客户、制造火热抢购场面的重要手段，达到蓄客和“以销定产”的目的，即根据认购的数量来控制每次销售房源的数量。对于消费者而言，看到的是楼盘旺销，这增加了其对该楼盘房价上涨的心理预期。

　　天津则立律师事务所赵亚辉等律师界人士认为，预售许可证取得前发行的诚意卡等是变相预售房屋和变相发布预售广告的行为，违反了国家政策规定。“2006年7月，建设部、发展改革委、工商总局曾联合发出通知，《通知》要求：‘未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购(包括认订、登记、选号等)、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。”

　　上月北京7家房企因囤房多、房源价格不透明等被处罚。据北京住建委网站报道，北京市住建委通报处罚7家开发企业，因为这7家开发企业在经营过程中存在变相售后包租、违规收取诚意金、未按期开盘、无资质开发经营等扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。

　　天津房地产业学会会长杨族耀等人士呼吁，内部认购、优先选房、招募会员等在销售环节当中一定要杜绝，这些行为不但对市场不利，而且违反了《天津市商品房交易管理条例》有关商品房预定协议规则：买卖双方应当在商品房网上销售管理系统中签订《天津市商品房预定协议》，并通过系统打印协议文本，双方签字盖章来完成商品房的预定。预定期限不得超过10天。开发企业不得以连续预定的方式借故不销售房屋。可见，对于有预定需求的可销售项目来说，可依法签订预定协议。可见所谓购房优惠卡一是违规，二是不受法律保护。

　　希望明确改规划交房补偿

　　赵先生去年购买了一套外环边缘商品房。当初购房时，赵先生以高出其他栋号几百元的价格选购了临近小区中心花园的房子，但是，在收房时，赵先生却发现，自己的房前又盖起一栋楼，开发商临时修改了小区规划。这让赵先生及同栋房业主气愤不已，开始时开发商以合同中并没有相关约定为由拒绝补偿，经过一年多的取证交涉，开发商答应对本栋房业主进行补偿，但是补偿金很少，赵先生也感到很无奈，希望明确改规划交房补偿标准。

　　对此，赵亚辉律师解释说，“开发商擅自变更建设规划的问题，首先要得到规划部门批准，否则就违法了，其次如果是在签订《商品房买卖合同》之后进行的设计规划变更，企业应该与购房人进行协商，‘这种情况下你是买还是不买？’如果购房者同意就解决了，如果不同意再商量退合同等方式。通常遇到的问题就是开发商经过有关机关批准，但是并没有和业主协商。当业主收房的时候发现了问题怎么办？实际上这也是有法律依据，属于开发商擅自变更了合同的重要条款，因为整个规划是属于买房的一个前提条件。这种情况下作为业主可以与开发商解除合同，之后就面临如何进行赔偿的问题，这个在实践当中争议比较大，但是有的观点认为，作为业主是有权利要求开发商进行赔偿的，赔偿的依据是什么呢？是解除合同返还房款及利息？还是在这个期间房屋已经升值了，就升值这个数额或者款项，开发商是否应当赔偿？主流观点还是认为应当赔偿的，但是实践当中法院的判决也有一定的难度，如果是开了这样的先例，整个开发商有没有这样赔偿的能力？因为一旦变更了规划所有的业主都存在这个问题，所以开发商有没有这个能力承担，这是住房相关法律条例应该考虑解决的问题。”

　　建议交房验收加入第三方检测机构

　　在网站调查中，很多消费者提出房屋验收纠纷鉴定难，由于目前建设监理、管理及验收部门都是政府同一体管理体，因此经过有关部门验收合格房屋质量存在问题，业主很难获得重新检验的机会。机构人士认为，作为投诉中的主要问题之一，小到一扇门窗，大到整个建筑，都会给业主生活带来不小的麻烦。而房屋质量纠纷，解决起来又是个“老大难”问题，涉及赔偿就更难。

　　据大管家监理公司总经理王全胜及世邦魏理仕物业经理徐越介绍，住房验收纠纷是消费者权益最难调解的问题之一。首先是消费者举证难。消费者要投诉一个房地产开发商，他要拿出证据来是相当困难的，特别是面积问题、建筑质量问题等，其次是个人鉴定费用高。因此建议交房验收加入不带有关联性质的第三方检测机构，拓展消费者房屋验收服务渠道。

　　记者从市建委了解到，本市建设管理部门今年将以强化质量管理、配套管理为重点，确保向社会交放心房、满意房，严把建筑方案设计审查关，严把工程队伍选择关，严格落实工程质量监督制度，加强现场安全文明施工管理，确保项目高质量、高水平建设，力争把每一个项目都建成精品工程、放心工程和暖心工程。

　　同时进一步加强入住管理。以准入证管理为核心，建立配套及相关部门联合把关机制，住宅项目未取得准许交付使用证前，相关配套专业部门不得擅自供水、供电、供气，物业公司不得协助开发商办理居民入住手续，从源头上堵死违规入住的后门。

　　链接 房地产维权五步走

　　第一步：争议双方协商解决

　　房地产争议双方直接协商是目前解决房地产争议的最常见途径。针对房产交易过程中自身权利受到侵害的情况，购房者可以以口头、书面等多种形式与房屋销售方直接沟通，指出问题并商议解决办法。

　　第二步： 向政府主管部门申请调解处理

　　针对所购商品房存在的与购房合同不符、施工质量、延期交付、物业管理、虚假广告、收费等问题，购房者可向包括地方建设委员会、规划委员会、房管局、工商管理等相关政府主管部门投诉并申请调解、处理。

　　第三步 求助于消费者协会

　　商品房购销产生争议，解决过程中单个购房者与开发商相比处于弱势，购房者可将商品房购销纠纷投诉于当地消费者协会，求助于消费者协会对相关商品房购销纠纷的买卖双方进行调解、处理。

　　第四步：向仲裁委员会申请仲裁

　　房地产交易过程中出现的法律规定应由行政机关处理的行政争议之外的纠纷，如购房合同的履行等问题，购房者可依据购房合同的仲裁条款或双方另行签订的仲裁协议向约定的仲裁委员会申请，仲裁委员会的仲裁结果对双方当事人均具有法律约束力。

　　第五步：通过法院司法途径

　　购房者通过协商、调解无法解决的房地产争议问题，可通过司法途径，向地方法院提起诉讼解决相关问题。